标 题：

关于进一步化解老旧小区业委会成立难问题的建议

　　当代我国社会日益开放、流动、多元，特别是在基层社会和社区，形成多方利益主体共同构建治理格局的良好格局。从社会学角度看，基层多元主体主要包括社区（街道）、小区业委会、物业公司和其它社会组织。也就是说，业委会是实现基层社会治理现代化不可缺少的重要一环。 　　目前，基层社会和社区相当一部分的问题和矛盾都和小区业委会的缺位有关系。据统计，姑苏区累计开展了30多期的“社情民意联系日”，政协委员、人大代表当面倾听群众呼声，约一半以上都是反映业主和物业、业主和社区之间的矛盾。笔者担任苏州市委书记信箱评估员、市长信箱督办员期间，所评估、督办的群众来信中，也主要来自业主和物业、业主和社区之间。业主之所以和物业、甚至和社区之间产生矛盾，一个主要原因就是小区没有业委会。据目前笔者获得的数据，全市约只有约三分之一强的小区建立起了业委会，说明成立小区业委会并非易事。 　　

　　通过调研，我们认为小区成立业委会、尤其是老旧小区成立业委会面临着如下困难： 　　一是咨询难。成立业主大会和选举业主委员会必须严格符合相关法律程序，例如如何申请、投票比例等，都必须符合相关法律，而大部分业主对此都不熟悉。事实上，不仅仅小区业主不熟悉法律条文，负有指导责任的一些社区领导也对相关流程不熟悉。笔者就曾经遇到一个案例，某小区业主到社区去申请成立业委会，结果社区答复称自身也不熟悉相关流程。2024年3月，苏州市住房城乡建设局于印发了《苏州市成立业主大会和选举业主委员会工作指引》，为小区首次成立业主大会和选举业主委员会提供了详细指引，这当然值得肯定，但业主亟需的具体的法律和流程咨询仍然难以满足。 　　二是资金难。根据相关法律，筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担，但对老旧小区来说这一点很难实现。2022年市住建局组织开发了智慧物业业主决策电子投票系统,并在“苏易登”APP上线运行，这是减少业主大会跑票费用的有效举措，但是，使用该系统投票，必须是产权证的登记人，且很多业主不熟悉这一投票系统，由于无法导出产权人名单和联系方式，无法有针对性提醒投票。为了达到投票超过三分之二的要求，很多小区的业主大会都会聘请第三方以上门发放选票、小程序投票的方式进行，这笔费用一般在2万元以上。一些小区的公共收入可以承担这笔费用，但因为业主大会期间筹备组无权动用小区公共收入而难以支付。这可以说是老旧小区首次成立业委会遇到的最大难题。 　　三是裁定难。一些老旧小区的物业常年由社区托管，由于种种原因，小区业主对物业提供的服务并不满意，进而甚至对社区产生不满情绪，于是发起成立业委会。但是，这类小区的物业是由社区指定或聘请的，一旦成立业委会，原来的物业很可能会解聘，因此，社区在小区成立业委会一事上表现消极。就目前情况下，成立业主大会和选举业主委员会，如果没有社区的指导和支持，是很难推动的。老旧小区一旦遇到这种情况，那么成立业委会可以说是遥遥无期。 　　

　　针对以上问题，我们提出以下建议： 　　一是建立有效支持系统，为老旧小区成立业主大会和选举业主委员会提供全方位、全过程的支持。具体包括：政府部门可以指定若干熟悉《江苏省物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》专业律师、法律援助志愿者，为准备成立小区业委会、但苦于无处咨询法律条文的小区业介绍相关法律和程序；引入若干熟悉召开业主大会和选举业主委员会的社工组织或第三方机构，介绍给有需要、且有资金聘请社工组织或第三方机构的小区（苏州市目前有少数社工机构可以帮助小区成立业委会如九色，但仍然偏少）。 　　二是召开首次业主大会的资金支持。政府相关部门经过严格的评估和审核，可以考虑为前期工作准备充分的小区提供召开首次业主大会和选举业主委员会的基本费用，主要是聘请第三方机构的跑票费用。政府部门也可以指定社工机构，以购买社会服务的方式，通过集中采购若干次数的跑票费用以降低成本。我们了解到，通过社区申请，吴中区相关部门有过为小区提供跑票费用的案例。此外，对一些有公共收入、能够支付跑票费用的小区，建议社区和住建部门能够为协商跑票费用等选举结束后支持。 　　三是成立市级或区级的业委会联合会之类的机构。目前苏州市有物业管理协会，可以起到行业自律和信息交流作用。各个小区业委会之间也有互相交流信息、互相观摩学习的客观需求，这就需要一个行业协会的业委会联合会来牵头。小区业委会如果遇到难题，包括与物业公司的摩擦、甚至与社区指导部门产生异议，类似于业委会联合会的机构在一定程度上可以起到调停的作用。业主对业委会如果不满，除可以向社区投诉，也可以向类似于业委会联合会的机构投诉。我们认为，一旦成立市级或区级的业委会联合会之类的机构，可以在很大程度上推动我市包括老旧小区在内的住宅小区成立业委会。 　　习近平总书记指出过：“纵观各国治理实践，如果社会治理跟不上经济发展步伐，各种社会矛盾和问题得不到有效解决，不仅经济发展难以为继，整个社会也可能陷入动荡。”目前我市社区治理遇到的不少问题，都和业委会的缺位有关。因此，进一步化解老旧小区业委会成立难问题，让更多小区成立业主大会和选举业主委员会，可以激发群众活力、提升社区能力，有助于构建共建共治共享的城乡基层治理格局。 　　

您提出的《关于进一步化解老旧小区业委会成立难问题的建议》的提案收悉。现答复如下：

一、完善老旧住宅区的物业管理政策

在新修订的《苏州市住宅区物业管理条例》中明确规定，镇人民政府（街道办事处）应当引导居民协商确定老旧住宅区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。未成立业主委员会的，可以根据老旧住宅区改造后的实际情况，引导成立业主大会，选举业主委员会，实行业主自治。首次业主大会会议的筹备经费，由县级市（区）人民政府承担。同时，针对部分老旧住宅区不具备成立业主大会条件，或者虽然具备成立业主大会条件但未成立，以及业主委员会长期不能正常履职、需要重新选举业主委员会等情况，《条例》规定可以由镇人民政府（街道办事处）及时组织成立物业管理委员会，并明确了物业管理委员会成员构成要求。物业管理委员会根据物业管理区域实际情况，及时指导推动成立业主大会、业主委员会。

二、加强党建引领推动业主自治组织建设

推动业主委员会成立党组织，建立以街道和社区党组织为核心的多方联动运行机制，提升基层党组织能力，把业主委员会打造成党组织联系服务群众的重要平台。属地街道根据辖区老旧住宅区的实际情况，加强对业主大会和业主委员会的指导，强化业主自律意识。市住建局制定管理规约和议事规则示范文本、物业管理委员会工作规则、业委会组建、规范运行指导意见等文件，用于指导业主自治组织建立，规范业主大会、业主委员会日常工作开展。鼓励和支持符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、民主党派人士、公职人员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员积极参选业主委员会成员。2024年我市约4000个小区组建了业委会（物管会），其中业委会1400余个，物管会2600余个，较2023年显著提升。

三、建立业主电子投票系统方便业主决策

通过建立业主决策电子投票系统，实现业主线上倡议、线上响应、线上决策，提高业主参与投票表决的便捷性，进一步提升物业管理的智能化、信息化水平，保障业主知情权、表决权。在新修订的《苏州市住宅区物业管理条例》中也明确规定，“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、在物业管理行政主管部门建立的业主决策电子投票系统上投票的方式召开，对有关事项进行表决。倡导优先采用业主决策电子投票系统。”目前，在市住建局建立的业主决策电子投票系统上投票事项已达1300多次。

四、开展培训提升业主自治水平

业委会（物管会）作为小区内依法选举产生的群众自治组织，是基层治理的重要主体，业委会自身管理是否规范到位、成员是否具备履职能力，都是关系基层治理有效运行的重要环节。市住建局开展以“深化业主自治·推进基层善治”为主题的“物业大讲堂”专题培训，通过系统梳理业主自治法律法规体系，聚焦业主自治矛盾纠纷，结合典型案例，厘清业委会履职中的法律边界和风险防范要点，提升各县级市（区）住建部门、街道、社区物业条线工作人员履职能力。姑苏区根据“物业大讲堂”的指导精神，成立业委会学校、业委会之家。通过成立业委会学校和业委会之家，邀请法律、物业等领域专家进行授课，培训课程围绕场景化开展政策解读、业务指导，进一步提升业委会（物管会）成员的专业能力，引导业委会（物管会）依法有序参与社会治理，实现从有到优的转变，打造人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。

下一步，市住建局将重点发挥“政策制定、专业指导、行业监管、协调推进”职能，加强部门联动，研究制定出台配套政策措施，指导和协助属地政府开展物业管理相关工作，共同推进基层治理体系和治理能力的现代化，切实提高住宅区物业服务水平和业主自治能力，共同营造良好居住环境。

谢谢您对我市住房和城乡建设事业的支持和理解，并希望今后能继续得到您的关心和关注。