标 题：

关于促进“低效产业用地”转型“新型产业园区”的建议

　　劳动者、劳动资料、劳动对象以及三者优化组合的跃升是新质生产力发展的核心内涵。作为关键的生产要素，土地兼具劳动资料与劳动对象的双重属性，其有效供给保障和利用效率提升，对培育新质生产力具有重要意义。在城市化进程不断加速的当下，苏州土地开发强度已逼近国际公认的开发红线，土地节约集约利用不足的问题愈发突出。当前，城市发展模式正逐步由大规模的增量建设，向存量提质改造与增量结构调整并重的模式转变。在此背景下，加速推动“低效产业用地”向“新型产业园区”转型，提升城市的整体发展质量与竞争力，已成为苏州在可持续发展的必答题。 　　“低效产业用地”转型“新型产业园区”的实践： 　　第一，政策支撑引领转型强。近年来，苏州市政府对城市更新高度重视，出台了一系列政策保障措施。2022年《苏州市城市更新试点工作实施方案》正式发布，提出力争到2025年底积累一批可复制、可推广的试点经验，打造城市更新“苏州样板”。2023年印发了印发《苏州市城市更新技术导则（试行）》和《苏州市城市微更新建设指引（试行）》，为城市更新提供了技术层面的有力支撑。根据苏州市实际情况，2024年制定的《苏州市城市更新条例（草案）》更是将“低效产业用地更新”与“历史文化保护传承”并列为“特别规定”的首要篇章，彰显了其对产业用地更新的高度关注。尤其是苏州工业园区精准施策，发布了《促进产业用地更新的若干措施》，以超前规划及坚定决心，系统性地推进产业用地更新工作，该法规政策为苏州产业用地更新指明了方向，提供了坚实的政策后盾。 　　第二，示范带动模式经验多。苏州各区市在“低效产业用地”转型“新型产业园区”过程中，探索出了多种有效的更新模式，取得了积极成效。以工业园区新虹产业园为例，通过国企收购与改造新建，其容积率跃升至1.5，华丽转身为综合创新产业园区；高新区和枫科创园则采用协议变更联合政企合作的新模式，实现了总建筑面积与容积率的双重飞跃，成为新型开放式产业园区的典范；吴中区联东U谷·胥口科技智汇产业园，凭借社会资本的投资运营，成功盘活了存量土地，吸引了众多科技型生产企业入驻；相城区高端智能制造产业园，更是实施了大规模的集中连片更新，有力推动了产业转型升级。苏州在“低效产业用地”向“新型产业园区”转型的实践中，积累了丰富的经验，不仅显著提升了土地利用效率，有效缓解了土地供需矛盾，为产业转型升级提供了更为广阔的空间，极大地促进了城市环境与形象的改善。

　　“低效产业用地”转型“新型产业园区”的挑战： 　　苏州市在加快“低效产业用地”向“新型产业园区”转型的过程中，虽然取得了阶段性成效，但仍面临着多方面的挑战与困难： 　　第一，产权复杂协调难度大。低效产业用地情况复杂，涉及国有企业、民营企业、外资企业以及集体土地等多方产权主体，各主体利益诉求多元且差异显著，有致力于资产保值增值与长远发展，也有着眼短期收益与投资回报，更有企业着眼全球战略蓝图。在此背景下，土地增值收益的分配成为各方瞩目的焦点，如何合理划分增值收益、均衡各方利益、规避矛盾与纷争，成为转型过程中的关键难题，增添了工作的复杂性和挑战性。 　　第二，资金承压融资渠道少。“低效产业用地”转型“新型产业园区”不仅需要进行大规模基础设施建设、厂房改造升级、环保设施完善以及智能化系统安装，还需要配备前沿的研发设施和公共服务平台，资金压力空前巨大。但当前融资渠道较为单一，主要仍依赖政府财政拨款和银行贷款，资金缺口大。尽管已有项目尝试通过产业基金进行融资，但仍处于探索阶段，尚未形成稳定且成熟的融资模式。 　　第三，缺乏谋划产业集聚低。当前，部分园区在产业定位领域仍缺乏深入的市场调研和科学的规划，难以锁定目标企业，招商引资缺乏精准性和吸引力，产业集聚效应难以显现。部分园区未能紧跟新兴产业的发展趋势，上下游产业链企业、研发机构、金融机构、人才培训机构以及商业生活配套设施等尚不完善，错失了市场发展的良机。 　　第四，法规协同机制待完善。现有的政策法规体系尚不能完全满足产业用地更新的需求，在土地使用权变更、产权分割、容积率调整等方面缺乏明确且具体的操作细则和规范，存在一定的不确定性。政策法规之间缺乏协调性和衔接性，增加了企业的合规成本和更新难度。此外，更新工作涉及多个部门的协同合作，但缺乏有效的协调机制和沟通平台，信息共享不畅，审批流程繁琐，影响了项目的进度和效率。 　　第五，专业复合人才队伍弱。产业用地更新工作涉及城市规划、建筑设计、产业经济、金融投资、运营管理以及法律等多个领域的专业知识，但苏州市在此方面的人才储备相对匮乏，经验丰富的专业人才严重不足。本地高校和培训机构在人才培养方面存在短板，课程设置缺乏系统性，实践教学环节薄弱，难以满足更新工作的实际需求。

　　“低效产业用地”转型“新型产业园区”的建议： 　　苏州产业用地更新工作已取得显著成效，但也面临问题和挑战。为有效应对以上挑战，需以实现“劳动者、劳动资料、劳动对象及其优化组合跃升”为指引，政府、企业、社会等多方发力，加强政策支持、创新融资模式、优化产业布局、完善更新机制、强化人才培养。当前仍需重点关注以下几个方面具体工作： 　　第一，优化架构强化协同。加大上下级之间的联动效应与协同推进力度。同时，构建实体化的协同工作平台，将政策研究、项目策划、规划编制、审批协调、资金筹措及运营管理等多功能融为一体，打破部门间的壁垒，实现信息的无缝对接与协同。通过强化政府、企业、金融机构及科研机构等多方之间的沟通协作，形成工作合力，共同推动产业用地更新项目的高效实施。 　　第二，设立基金创新模式。鼓励社会资本积极投身优质项目，参与低效闲置土地的收购与标准厂房以及科创载体的投资建设。政府应发挥引领作用，设立产业用地更新基金，吸引社会资本注入，为更新项目提供坚实的资金保障。同时，搭建新型合作框架，引导国有银行等金融机构推出针对新型产业园区的专项信贷产品，拓宽融资渠道，降低企业融资成本。此外，应探索房地产投资信托基金等创新融资模式，为产业用地更新项目提供多元化的资金来源。 　　第三，编制指引优化流程。积极贯彻落实国家和苏州市优化营商环境的相关文件，精细化编制《产业用地更新利用技术导则》等指导性文件，明确更新项目在规划、设计、建设及验收等各个环节的技术标准和要求。同时，做好新旧规范的衔接与把控，确保更新项目符合相关政策法规及规划导向。在审批环节，进一步精简审批事项、缩短审批时限、减少申报材料，采用现场会办、并联审批及容缺预审等高效模式，大幅提升行政审批效率。建立产业用地更新项目审批的绿色通道，对重点项目实行专人跟踪服务，及时协调解决审批难题。 　　第四，建立平台整合资源。设立开放式行业公共服务平台，整合政府、企业、高校、智库、金融等资源，发挥信息沟通、资源对接、政策研究等功能。平台可定期发布产业用地更新相关政策、项目信息、市场需求等，为企业和投资者提供及时、准确的信息服务。同时，组织开展各类产业对接活动、项目推介会、技术交流会等，促进企业之间的合作与交流，推动产业用地更新项目的落地实施。通过平台的建立，加强各方的沟通与合作，实现信息资源的高效整合与共享。 　　第五，争取试点探索路径。积极争取更多的产业用地城市更新试点项目名额，在《公平竞争审查条例》的框架内争取在政策、资金、土地等方面获得更多的支持和优惠。通过试点项目的实施，探索新型用地更新模式，如协议变更用地方式、混合用地模式、工业上楼等，进一步提高土地利用效率。在不改变项目用地性质、不增加容积率和土地出让金的前提下，允许投资运营商合理规划绿地等公共空间，完善区内餐饮、商业、休闲娱乐等配套设施布局，提高园区营商便利程度。同时，借鉴政府成片规划、集中更新、统筹发展的更新经验，协同推动产业园周边基础设施升级，连点成片，提升产业园区的整体定位。 　　第六，加强统筹推广经验。苏州工业园区以全市7%的工业用地贡献了16%的工业产出，但同时也是苏州土地资源最为紧缺的板块之一。苏州工业园区在产业用地更新模式、政策措施和工作机制方面积累了丰富的经验，除上述新虹产业园国企收购改造模式，还通过实施战略规划，将传统的制造业用地转型为高端制造业、现代服务业和科技创新产业用地，建设了生物医药产业园、纳米技术应用产业园等一批新型产业园区，实现了产业的升级和土地的增值。苏州市需加强全市统筹和推广园区经验，形成全市产业用地更新的合力，打造苏州产业用地更新的整体示范样板，为全省乃至全国提供经验借鉴。

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