标 题：

关于加强物业服务行业监管，提升基层治理水平的建议

　　近年来，随着全市经济社会的快速发展，城市化进程的不断加速，人口逐步向城市集中，住宅与房地产市场也得到了迅猛发展。物业管理作为城市化进程中的一种重要服务也应运而生。在现代社会中，物业服务管理的重要性也日益凸显，对于推动我市城市化进程、提高居民生活质量、加强基层社会治理作出了很大的贡献。

　　我市目前物业服务行业存在的问题从调研了解的情况来看，近年来，我市物业类纠纷矛盾数量居高不下，且呈逐年增长的势头。  　　（一）物业服务企业准入门槛低，从业人员职业素养有待进一步提高。 　　2018年住建部废止《物业服务企业资质管理办法》，物业招投标中资质等级这一硬性指标被废除，在激活市场竞争的同时降低了行业准入门槛，造成物业服务企业服务品质参差不齐。 　　（二）“质价不相符”问题突出，物业服务能力有待进一步提升。 　　从收费机制的角度来看，一方面物业服务定价机制缺乏透明度，物业营收成本等信息未能及时公开。另一方面，绝大多数物业服务企业采用包干制，随着物业使用年限增加以及物价上涨，企业营收比例过低，这对服务质量提升产生不利影响，进而导致服务质量下降。从物业服务交付的角度来看，存在服务能力与岗位不匹，老旧小区基础设施存在较多欠账，缺乏专项维修资金，管理和改造难度较大。 　　（三）业主自治动力不足，业委会履职保障有待进一步完善。 　　业主普遍缺乏主动参与小区管理和决策的意识，对需共同表决的重大事项参与度不足且态度不严肃。业委会委员为义务服务，业主担任业委会委员处理小区事务的积极性较低。小区管理涉及多方面且专业性强，部分业委会缺乏自治能力，难以对物业实施实质性监督。 　　（四）基层监管队伍力量不足，齐抓共管的合力有待进一步形成。 　　基层物管队伍的人员配置不健全，各镇（区、街道）对物业管理工作的重视程度以及在基层物管办的人员配置、资金保障方面存在着不平衡不充分问题。同时，小区内问题复杂多样且频发，需要多部门协同配合。在处理复杂问题时又缺乏牵头单位协调互通和议事机制，导致处理效率低下，甚至存在“九龙治水而水不治”的现象。 　　（五）开发建设单位和物业服务企业职责不清，历史遗留问题有待进一步厘清。 　　对新建项目从规划设计阶段到房屋交付前，对房屋质量、配套设施、消防设施设备等问题和风险的综合研判不够。房屋（特别是精装房）质量欠佳，停车位、非机动车充电桩、快递末端场所建设不足。开发建设遗留的质量问题成为部分业主长期拖欠物业管理费的理由，给物业管理公司的经营和管理带来压力。

　　（一）规范前期物业选任与分级管理。 　　坚持以市场化服务为主导，对于有条件的小区，大力推行招投标方式选任前期物业企业，引入公平竞争机制。同时，注意完善“红黑榜”制度，将涉诉信访、民主调查、专项整治完成度等多维度数据纳入企业评级体系，对物业服务企业实行分级管理，实施不良记录管理。对表现优秀的红榜企业给予政策优惠，激励其持续提升服务质量；对“黑榜”企业要加强监管督促整改，对屡教不改、问题频发的企业探索适当的惩戒甚至退出机制，规范物业市场秩序。 　　（二）完善定价与调价机制。 　　应构建全面、透明的物企营收成本信息公示制度，明确责任制度、实施细则及监管方式。通过引入第三方评审机构，对物业费账目进行严格审核，确保财务数据真实、准确，增强业主对物业费使用的信任度。同时，委托专业机构对收费单价调整进行科学评估，以社会物价上涨及服务成本提升为依据，形成营收成本公开、价格合理透明的有效调价机制。 　　（三）加强基层物业监管力量配备。 　　强化党建引领，发挥物业行业党委作用，通过“双向进入、交叉任职”，形成党委领导、行业指导、多方参与、协商共建的“红色物业”服务机制。积极推动有条件的小区成立临时党支部，发挥党员先锋模范作用，建立社区物业党建联建联席会议制度，对矛盾化解、重大事项决策、业委会建立等方面及时研究解决。建议出台《物业管理联席会议制度》，建立物业管理行政执法联动机制，理清执法事项清单，加强联管联处协作，打造“行业主管部门—执法机构—区镇—网格”的工作模式。健全镇（区、街道）物管办内设机构，配齐工作人员，落实相关经费，抓好人才培养工作，实现物业管理队伍建设正规化。 　　（四）推进业委会规范化建设与监管。 　　鼓励符合条件的居委会党组成员、居委会干部参选进入业主委员会，发挥其组织协调和政策把握能力，同时吸纳优秀的业主委员进入社区党组织，提高业委会成员的综合素质和履职能力。对于暂不具备成立业委会条件的小区，组建物业管理委员会并持续加强其行为规范和日常监督。主管部门要制定详细的业主大会、业主委员会成立、换届工作指引，绘制清晰的流程图，提供规范的公告、公示示范样本来指导和规范相应程序事项。街道、社区党组织对业委会成员进行定期考察，全面掌握其信用、能力及实际履职情况，建立健全业主委员会工作信息公开制度。 　　（五）推进物业纠纷多方化解机制。 　　积极与法院、司法局、各镇（区、街道）、相关职能部门等单位建立物业纠纷防范和化解的共同体，打造符合我市情况的物业管理“巡回法庭”，通过就地调处、审理和快速化解日益陡增的物业纠纷的工作模式，力争解决一批共性问题形成有效案例，拓展普法惠民的生动成果。 　　（六）加大行业培训与宣传力度。 　　加强对从业人员的培训。指导协会与高校、智库单位签订战略合作协议，分层次制定培训计划，开展岗前培训、继续教育、专项提升等活动，探索建立物业经理人职业证书备案和年度学分制度，不断提高从业人员综合素质。做好《江苏省住宅物业消防安全管理规定》《苏州市住宅区物业管理条例》《苏州市电梯安全条例》的宣传贯彻工作，利用各类传播渠道，深入小区普及物业管理法律法规和政策文件，帮助居民正确认识物业管理服务标准和内容，引导更多业主参与小区治理。

您提出的《关于加强物业服务行业监管，提升基层治理水平的建议》的提案收悉。现答复如下：

一、推出晾晒制度，规范物业管理

去年，市住建局印发《市住房城乡建设局关于建立住宅小区物业服务项目“晾晒”制度的通知》（苏住建物〔2024〕6号），将物业服务“优秀”项目和“问题”项目由市级平台统一晾晒，推动各物业服务企业积极向“优秀”项目学习，提升服务质量。对于“问题”项目，督促各地住建部门及时协同属地街道（镇），推动“问题”项目落实整改，要求在管物业服务企业和项目经理对照行业规范、物业服务合同认真整改、规范履约。目前，已晾晒4期。

下一步，市住建局将结合您的建议，持续完善晾晒平台，不断规范市场秩序。

二、坚持质价相符，优化收费标准

目前，我市物业服务收费标准根据《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》《关于制定公布普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（苏价服字〔2014〕86号）等规定，业主大会成立前的普通住宅前期物业公共服务费和汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后，实行市场调节价管理，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。

下一步，一是努力降本增效。结合动迁小区环境整治工作成果，在吴中区动迁安置小区物业采购规范推进基础上，在全市开展物业服务“规范、提质、降费”1+10的专项工作行动，市级专项制定动迁安置小区物业服务规范标准，会同政府采购主管部门对前期招标到后期履约实现闭环管理。二是推动质价相符。结合物业领域群众身边不正之风和腐败问题集中整治，将物业费作为重点内容，针对未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务、不履行物业服务信息公示义务，或公示信息失实、物业收费不合规，擅自扩大收费范围、提高收费标准等情形开展整治。三是加快标准优化。《江苏省物业服务收费管理办法》修订后，市发改委将根据最新政策要求，立足物业基本服务的公共性和普遍性，兼顾物业服务内容和服务质量的提升，推动完善我市物业服务收费管理政策。四是开展监督检查。市场监管部门将进一步加强对物业收费行为的监管力度，充分运用专项检查、日常巡查等方式，依法查处不明码标价、超标准收费、重复收费等，有效遏制物业服务企业违法违规收费行为，不断促进物业服务行业有序发展。同时，市场监管部门也将持续落实收费公示。督促物业服务企业严格执行明码标价规定，要求在物业管理区域内显著位置公示物业服务事项、收费项目、收费标准、收费方式等信息，并按规定定期公示小区业主的公共收益收支情况及物业共用部位、共用设施设备水电费分摊等内容，进一步增加收费公开透明度，方便业主参与监督，促进物业服务企业提供质价对待服务。

三、坚持党建引领，强化基层物管力量

在强化党建引领方面，市委组织部织密建强基层治理组织体系。以推进“一小区一党支部”建设为抓手，建立健全“镇（街道）党（工）委—村（社区）党组织—小区（自然村）党支部一楼栋（村民小组）党小组”四级组织体系，全覆盖建立隶属于村（社区）党组织的小区（自然村）实体型党支部，确保党的组织覆盖至每一栋楼、每一个家庭。

在管理队伍建设方面，市住建局推动配强街道社区物管人员专业力量，住建部门加强工作指导和培训。配合社区网格员工作下沉，助力小区精准治理。经统计，全市91个镇街，共有物管人员314名，其中专职250名。

下一步，市住建局拟学习借鉴基层安全治理“五位一体”工作方式，推动物业管理与基层深度融合、统一领导、责任明确、全链压实，助力小区精准治理。同时建议各地政府层面增强街镇物管力量，保障每个街镇都配备专职物管人员开展日常检查。市委组织部将不断壮大城市基层治理骨干力量，着力提高队伍整体素质和能力水平，凝聚起齐抓共管的强大合力。一是突出育强“领头雁”。坚持把政治标准放在首位，突出“选优配强”，从严把好社区党组织书记选人用人关。分层分类开展集中轮训、日常培训，通过推行导师帮带制、开展业务能力大轮训等，切实提升社区书记现代化治理能力。定期组织开展镇街书记“亮晒比”、村社书记“六看六比”现场会，推动互学互比互看。二是突出锻造“生力军”。注重发挥“海棠先锋”、网格员民情“前哨”作用，通过包片包户、走访入户等方式，常态化联系居民、收集需求。积极选拔具有一定政策理论水平、组织协调能力、群众工作本领和担当奉献精神的党员担任小区（自然村）党组织书记，鼓励符合条件的村、社区“两委”成员兼任小区（自然村）党支部书记，加强对小区（自然村）党建工作的指导。三是突出激活“先锋队”。持续深化“双报到、双服务”“在职党员双重管理服务”等机制，鼓励引导机关企事业单位在职党员参与小区治理，做到“工作在单位、生活在村社、奉献双岗位”，持续开展“换位跑一次” “社情民意联系日”等活动，畅通社情民意表达渠道，完善群众常态化参与治理的平台载体，引领带动群众自主参与小区治理。

四、落实基层善治，规范业委会运行

目前，苏州住宅小区中组建业主委员会1484个，物业管理委员会2665个，组建率超过85%，全省最高。下一步，市委组织部将持续规范业委会组建、运行。一是纵深推进业委会（物管会）组建攻坚。围绕业委会筹建、换届等步骤和工作程序，制定工作手册，指导各地各单位采取结对联系、派驻指导等方式，加强对前期筹备、人选审核和选举组织等业委会组建全流程把关，鼓励引导在职党员、离退休党员等积极参选业委会委员，有效推动符合条件的小区业委会（物管会）应建尽建。二是着力规范业委会（物管会）运行机制。建立业委会和物业服务企业满意度评价机制，探索试行“业标街管”“业财社管”和业委会离任审计制度，加强业委会（物管会）行为规范和日常监督，全面推行小区党组织、业委会（物管会）委员“双向进入、交叉任职”机制，确保业委会在党组织领导下规范建起来、有效转起来。

五、推动执法进小区，实现问题有效化解

近年来，我市探索将物业管理纳入城乡社区治理工作系统布局、协调推进，市委、市政府先后出台《关于加快推进城乡社区治理现代化的意见》、《关于深入贯彻中央和省决策部署全面推进城乡社区治理现代化的行动计划》等文件，不断提升社区治理能力和物业管理水平。去年，结合动迁小区环境整治工作，在动迁安置小区初步建立了小区管理多部门的工作指导清单，我们将以此为基础，建立完善住宅小区管理的执法清单，明确部门职责分工和管理边界。

一是畅通群众信访投诉渠道。全市推广“物业巡回法庭”机制，健全府院联动工作体系。在小区公示栏全覆盖公布街镇、社区矛盾纠纷投诉电话，同步在苏州市智慧物业监管平台，设置居民发现问题“随手拍”，明确要求项目经理接单处置，推进物业领域矛盾纠纷“小事不出小区、大事不出社区”。二是明确责任分工。依托动迁安置小区部门工作指导清单，建立完善住宅小区管理的执法清单，明确部门职责分工和管理边界。三是加强清单应用。基于住宅小区执法清单，结合小区内违法建设、毁绿占绿、占用消防通道等高频违法违规行为，对违法行为和对应的执法部门在小区内公示，构建清晰明了的问题处置链条。四是推动问题解决。落实街道社区属地管理责任，物业企业发现违法违规问题后应当第一时间报告街道社区，街道社区收到后向执法部门“吹哨”，市区两级协同推进问题解决。信访部门、宣传部门在收到投诉、举报或相关舆情时应当依据执法清单对相关部门定向推送有关问题。

六、创新打造物业大讲堂，开展行业培训

市住建局加强行业警示教育宣传和安全能力培训，创新打造“物业大讲堂”模式，围绕强化消防演练、应急预案制定、突发事件处置等十大方面分层分级组织物业企业中层管理、一线人员培训，强化一线人员消防、应急等实操能力。同时督促物业企业常态化通过宣传栏、电子显示屏，悬挂标语横幅、管家微信群等形式，加大对群众用水、用电、用气及消防安全等安全生产常识的宣传力度，引导群众增强安全意识，切实提高自我防范能力。

您的建议对规范全市物业管理工作，全面提升住宅小区物业服务水平，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，具有重要作用。在您的支持和推动下，相信我市物业管理服务品质将会有更大的进步。

再次感谢您对我们工作的关心和支持。以上答复，如有不妥，请批评指正。