标 题：

关于鼓励社会资本参与苏州城市更新的建议

　　近年来，苏州市委、市政府高度重视城市更新工作，通过实施一系列城市更新项目，不断提升城市品质，改善市民生活环境。然而，随着城市更新需求的不断扩大，单纯依靠政府财政投入已难以快带且全面满足发展需求。为此，鼓励和引导社会资本参与城市更新，成为推动苏州城市高质量发展的必然选择。

　　（一）社会资本参与度不高，特别是国有闲置资产。目前，苏州市城市更新项目主要由政府主导，社会资本参与程度较低，导致项目资金来源单一，推进速度受限。 　　（二）政策支持不足。社会资本在参与城市更新过程中，面临政策、审批等方面的制约，影响了其参与的积极性。 　　（三）城市更新项目受到条条框框的制约太多，机制不完善。目前针对城市更新项目缺乏成熟的市场化运作模式，导致社会资本投资回报预期不稳定，增加了投资风险。

　　（一）完善政策体系 　　1.制定社会资本参与城市更新的指导意见，明确鼓励和支持社会资本参与的具体领域、方式和政策。 　　2.优化审批流程，简化办理手续，为社会资本参与城市更新提供便捷服务。 　　3.降低更新改造审批标准，勿以新建建筑标准来严格规定城市更新项目，如加固、消防等。 　　 （二）加大财政支持力度 　　1.设立城市更新专项资金，对社会资本参与的项目给予贷款贴息、投资补助等支持。 　　2.实施税收优惠政策，降低社会资本参与城市更新的成本。 　　（三）营造良好舆论氛围 　　1.加大宣传力度，提高社会各界对城市更新的认识，引导社会资本积极参与。 　　2.总结推广社会资本参与城市更新的成功案例，提升社会资本信心。 　　总之，鼓励社会资本参与苏州城市更新，有助于缓解财政压力，提高项目推进效率，促进城市高质量发展。建议相关部门予以重视，尽快研究制定具体措施，推动社会资本积极参与苏州城市更新。

您提出的《关于鼓励社会资本参与苏州城市更新的建议》收悉。现答复如下：

一、已开展工作情况

（一）政策制度方面

出台《苏州市城市更新条例》。《条例》规定市、县级市（区）人民政府应当统筹利用各级各类资金支持城市更新项目建设。此外，条例明确鼓励市场主体通过投资城市更新项目等方式参与城市更新活动，规定支持符合条件的市场主体在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。《条例》已于今年6月1日起正式施行，系江苏省首部城市更新地方性法规。

支持社会资本参与城市更新项目建设。落实省发改委等五部门《关于进一步强化民间投资支持不断激发活力的通知》要求，严格执行全国统一的市场准入负面清单，坚持对各类所有制企业一视同仁、平等对待，支持民间资本进入城市更新领域投资建设。国家发展改革委以中央预算内投资形式，对符合条件的城市更新项目(包括符合条件的民间投资项目)予以投资补助。落实江苏省城新贷财政贴息政策，推动122个项目入选城新贷财政贴息储备项目库，对社会资本参与的城市更新项目给予贷款额1%的年度贴息。

支持民间资本推动盘活存量资产。印发《关于建立健全工作协调机制推进盘活存量资产扩大有效投资的通知》,支持民间资本通过基础设施REITs、资产证券化、产权交易、项目改扩建等方式盘活存量资产，支持城市基础设施项目更新改造。

鼓励社会资本参与低效用地再开发。允许企业自主开发，或以入股、转让、联营等方式合作开发。对涉及多产权主体的成片更新类项目，也可通过竞争性准入机制确定实施主体，由实施主体完成协议搬迁后再通过协议方式办理供地手续。同时，对市场主体实施自主更新的，对涉及补缴地价款的评估，可将房屋重置价纳入地价扣除项；对自行承担前期搬迁成本后协议出让的，可在确定出让地价时，前期企业支付的搬迁成本可予以抵扣等。此外，充分发挥国企引领带动作用，积极推广工业园区以园区重建公司等国企为主导参与产业用地更新模式，鼓励各板块地方国资企业各显其能，通过资产收购、合作开发等多种模式参与产业用地更新，促进产业集群和产业业态提升。梳理编制工业用地提质增效案例汇编（第一期），从企业自主更新、企业联合更新、国资收购更新、政府收回更新、政企合作更新 5 种类型，汇总了 20 个典型项目，并归纳出更新模式和创新亮点，打造样板示范，为各地学习借鉴提供可观可感的鲜活案例。

（二）工作机制方面

夯实基础框架，完善规划体系。以虎丘区滨河路中建地块为案例，探索构建了城市更新专项规划、单元规划和项目实施方案“三位一体”的规划体系。完成了《苏州历史文化名城保护更新规划技术标准优化研究》和《苏州传统民居空间秩序和日照专题研究》两项课题，针对古城保护更新中容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、贴线率、日照计算等技术管控标准进行系统优化，形成适配苏州古城保护与更新实际的规划管控技术标准。

开创“一宅一方案”审查方式。2020年，市住建局首创“一宅一方案”审查方式，通过现场踏勘、专家会审快速推进既有建筑审查工作，显著降低社会力量参与城市更新项目的时间成本。截至目前，已对近20个古建老宅开展“一宅一方案”审查，推动了本地区历史文化保护传承工作的开展。为检验“一宅一方案”施工图审查的效果，2023年市住建局开始对既有建筑改造项目进行调研回访、总结经验，调研的丰富成果有利于进一步深化施工图审查改革。此外，为做好“一宅一方案”审查经验的交流推广，市住建局对板块进行了审查方案指导，例如，对吴江黎里镇、太仓沙溪镇的改造项目进行了针对性的指导。

召开现场抗震会。既有建筑改造过程中，面对较大面积的成群建筑，考虑到各单体建成时间、结构类型不一，情况复杂，市住建局抗震专家采取现场抗震会的方式来开展抗震审查。2023年以来，市住建局组织抗震专家实地踏勘了“金城新村改造项目”“江苏按察使署旧址改造项目”等，面对超过设计使用年限、原有建筑图纸与建筑实际不符甚至缺失等审查难点堵点，抗震专家深入一线，调研走访项目主体，对现有文物建筑、考古遗迹等实际情况“摸底”。在坚持不大拆大建、保护第一、留改拆并举原则上，抗震专家从安全保障和功能实现等角度分析，提出有针对性的抗震审查意见。

（三）技术支持方面

出台《苏州市老旧房屋结构修缮加固改造技术导则(试行)》，贯彻落实苏州市老旧房屋解危整治“拆、改、保”并举和“不能一拆了之”的精神，针对苏州市上世纪80年代及以前老旧房屋，明确适用范围、加固设计年限、检测鉴定、结构体系、地基基础、结构构件等技术要求，并鼓励应用新技术、新材料。通过科学合理的加固措施，消除房屋安全隐患，延长使用寿命，同时保留城市历史记忆，为老旧房屋修缮加固改造提供明确的技术指导和依据，确助推社会力量参与老旧房屋结构修缮加固项目。

出台《苏州市城市更新既有建筑消防设计技术指南》《苏州历史文化街区（历史地段）保护更新防火技术导则（试行）》，明确了既有建筑在城市更新过程中的消防设计原则、技术要求和审查标准，对不同功能建筑提出具体消防改造措施，确保消防安全与建筑功能融合。针对历史文化街区和历史地段，结合传统建筑特点制定防火技术策略，强调保护历史风貌与满足现代消防需求的平衡，破解了历史文化街区、历史地段消防难题，为社会资本参与城市更新提供了清晰的消防技术指引，降低了改造风险，增强了社会资本投入的信心和积极性，推动了项目的顺利实施。

出台《既有建筑改造施工图设计审查要点》，从消防和结构两个方面，针对各种类型既有建筑不同的功能及建造年代，从消防，结构抗震两方面提出解决方案，规定既有建筑审查采用的技术标准，使既有建筑改造具备可操作性，解决了各类既有建筑改造时的难点，助力社会资本规范开展既有建筑改造工作。

二、下一步工作计划

下一步，市住建局将按照上级工作部署，围绕《条例》有关规定，会同发改、财政、资规等部门合力推进社会资本参与苏州城市更新行动。

一是坚持政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，鼓励社会资本参与产权所有人自主更新项目，支持企业盘活闲置低效存量资产。

二是以城市更新和低效用地再开发试点工作为依托，深入研究典型案例，广泛采纳各方建议，优化市场参与渠道，从规划设计、标准制定、资金保障等方面做好服务工作，最大限度探索政策红利，激发各类市场主体参与城市更新的内生动力。

三是完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。加快推进恒泰租赁住房、建信建融保租房等REITs项目。

四是营造良好氛围。加强宣传引导，及时回应群众关切，争取群众意见的“最大公约数”；结合城中村改造、老旧小区改造、城市生命线安全工程建设等工作，一体化推进城市更新行动，把对群众日常生活的影响降到最低，真正把好事办好、实事办实，在全社会形成关心、支持和参与城市更新的浓厚氛围。