建 议 人：

单达

建 议 号：

364

　　楼宇经济作为现代城市最具活力和发展潜力的经济形态，是城市产业结构转型升级、经济增长方式转变、资源配置优化的重要驱动力，也是促进城市经济发展的新的经济增长点。姑苏区楼宇资源丰富，楼宇经济进入快速发展期，吸引人才、资本、企业、品牌等要素资源向产业楼宇集聚。截至2022年底，全区列入统计的楼宇92幢，商务面积141.49万平方米，平均入住率93.15%。然而，基层在调研中也发现，一些老旧商务楼宇由于年代久远，在整体运营上存在配套落后、业态转型困难等问题，制约楼宇经济发展，需要引起关注

　　（一）基础设施落后，难以提升业态。一方面是古城区部分建设较早的楼宇，外立面整体陈旧、破损，公共设施落后，较新写字楼差距较大，也缺乏高端商务接待、白领休闲消费的场所，无法满足入驻企业和企业员工的需求。位于干将东路879号的瑞基大厦建造于2001年，未进行过大规模改造，电梯等公共设施故障率较高、智能化程度不高。另一方面是改造提升空间有限，例如：部分楼宇建造时还未有现行消防法，因此楼内消防器材和现行消防标准不符合。按照最新消防要求，所有烟感喷淋都要接入大厦的消控室，由专人值守。而消防法落地前的建筑，只要求现有设施能确保正常运行，并未要求按照现行消防法去整改。如果要在大厦里更新消防设施，因产权复杂，改造难度大等原因造成设施落后、环境陈旧导致租金下降，业态也较杂乱和低端，空挂率较高。 　　（二）停车泊位短缺，难以促进招商。我市停车资源紧张，老旧商务楼普遍缺乏足够的停车位，一方面是由于停车位规划不足的情况，另一方面则是其因企业入驻率逐年提高，停车位开始供不应求，不利于打造更优质的楼宇营商环境。苏州古城区的商务楼宇大多建设于20世纪90年代，像嘉登大厦（三香路159号，建于1991年）、金洲大厦（阊胥路418号，建于1995年）等老旧楼宇投用均在二三十年前，当时汽车较少，未充分考虑停车需求，如今汽车为主要交通工具，车位不足也成了这些载体在招商上的硬伤，也制约了业态的提升。 　　（三）产权构成复杂，运营管理低效。多数老旧楼宇经过多年产权分割、变动，楼内大业主、小业主众多，产权复杂，运营管理处于较为原始的水平，好比纵向楼宇内的沿街店面，无论是改造成本还是达成一致意见都困难异常，导致这些楼宇的改造更新难以推进。其次是部分老旧楼宇物业管理水平不高，智能化、集成化、专业化管理平台、手段还较缺乏，不能按照入驻企业及市场的要求，提供高端化、专业化及产业化的服务，缺乏中心城区楼宇应有的竞争优势，对高端企业吸引力不够，不利于塑造楼宇经济良好的软环境。 　　

　　（一）完善老旧商务楼宇基础设施。政府和商务楼产权方、运营方共同出资改善现有的电梯设施、消防设施、停车场等基础设施，与拥有停车资源的周边商户与单位协商，停车资源错峰共享，闲时共用，共享，以缓解老旧楼宇本身车位不足的情况。可在楼宇入口增加智能周边停车资源指引，例如，瑞基大厦在白天上班期间，可指引至周边五卅路、体育公园等停车场。而夜间则可将车位出租，缓解周边如同德里、同益里等居民区的停车问题。这样既解决了停车问题，又增加了大楼物业收入。 　　（二）探索分散产权进出管理机制。对于产权过于分散的楼宇，积极探索各类举措，学习各地经验，形成“一楼一办法”的整合路径。对于政府拥有部分产权、小业主不多、面积不大的楼宇，可以由政府出资收购，投入规划后使用。对于一些运营方有能力有经验的楼宇，可推动运营方与分散业主签订合同，达到统一管理集成运营的效果。鼓励小业主以楼宇产权入股成立股权公司，进行整体租赁，为推进整体改造提供一个讨论和落实的平台。 　　（三）优化楼宇人才引育机制。强化与在苏高校和科研机构合作，建立政、校、企长效合作机制，为楼宇经济发展提供更具竞争力的人才集聚机制和更加立体化的人才培育体系。加大人才引进培育力度，充分发挥市、区两级人才政策中的杠杆作用，依托项目建立楼宇招商、运营人才和团队定向奖励扶持、项目补贴、购房安居等扶持政策，面向国内外招引优质的楼宇管理运营人才。同步强化对现有楼宇运营管理方的专业培训，走出去多向楼宇经济发达城市学习先进经验，提升管理和服务能力。 　　（四）加强政策文件的指导落实。在老旧商务楼宇改造时，资规等部门引导企业按照苏府办〔2020〕319号文《市政府办公室转发市资源规划局关于促进存量建筑盘活利用提升资源要素利用效益的指导意见的通知》，用好用活政策。依据《苏州市城市更新既有建筑消防设计技术指南（试行）》，解决老旧商务楼消防技术改造难题。

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