建 议 人：

刘茂航

建 议 号：

427

　　在苏州历史文化名城保护区（姑苏区）范围内，有大量的古建老宅，其中国家级文物保护单位24处，江苏省文物保护单位37处，苏州市文物保护单位124处，控制保护建筑255处。涉及的建筑面积高达数十万平方米，数量庞大，是苏州宝贵的历史文化遗产和实实在在的物质资产。 　　根据调查，除国保、省保及大部分市保建筑外，部分市保和绝大部分控保建筑亟待大修及合理化利用。2011年市委市政府实施古建老宅保护修缮工程，由市属国企苏州文旅集团等单位作为实施主体，积极推进保护和利用。十年时间里，围绕“怎么办、怎么修、怎么用”三个核心问题，潘祖荫故居探花府、过云楼等一大批历史文化价值大、知名度高的古建老宅得到完整修缮，植入文商旅等业态，实现较好利用，“保护+利用+资产”的模式得到市委市政府、省文物局、国家文物局等的高度认，取得了积极成效。 　　2022年，市委市政府进一步加大古建老宅的保护利用工作，按照市委曹书记“分期、先急后缓、从危房做起”的批示要求，有关部门制定了《直管公房文控保建筑保护修缮三年行动计划》，选择67处危险程度较高的居住类文控保老宅作为先期实施对象，计划用三年的时间完成修缮和活态化利用。2022年首批19处老宅已经启动相关工作，古建老宅保护利用成为苏州做好古城保护的重要抓手之一。

　　新时期，如何更好的落实这项工作，社会各方面也在予以高度关注。虽然苏州已经做出大胆的探索和尝试，但毋庸置疑，这其中仍然存在诸多问题和困难，亟待突破和解决。 　　结合访谈和调查，本提案梳理了以下几方面问题： 　　一是居民搬迁难：古建老宅是古城区最主要物质空间和居住载体，长期以来，沉淀了大量的居住人口。要完整修缮和系统利用，首先要解决的就是居民的腾退和产权置换问题，居于方方面面的因素叠加，老宅居民的搬迁越来越难，成为制约后续活化利用的第一大难点和痛点。 　　二是成本投入大：随着古城区居民搬迁安置逐步向纯货币方向引导和发展，古建老宅的保护投入成本越来越大。根据不完全初步测算，按照纯货币补偿，单位搬迁成本平均有望要达到5万/平米，加上后续土地费、修缮工程费、融资成本等，综合单位成本平均不低于6万元/平米。按照一个建筑面积2000平米的古建老宅举例，居民腾迁安置完成到修缮好投入利用，其前期总投入高达1.2亿元。 　　三是审批程序繁、资源归集慢：以苏州文旅集团等国企实施的项目为例，要办理立项、投资审查、规划、土地、审图、消防、施工许可等相关审批手续，程序繁复，效率不快，全流程办理至施工许可，平均要8个月到一年时间，工程推进不快，决定老宅不能批量快速复制，投产慢。 　　四是经济效益低，变现难，负担重：古建老宅完成保护修缮投入利用后，主要是通过出租、自营等两种方式产生经济收入。仍然按照一个建筑面积2000平米的古建老宅举例，以6万元/平米的投入成本相比，按照120元/平米/月的租金，年租金收入为288万，不计算折旧、摊销等，投资回收期漫长。很明显，单纯算经济账，收益低，投资负担重。加之单位交易金额大、文物类建筑不允许出售等政策制约，现行税负重，古建老宅不容易出售，重资产投入，投资变现难，导致社会资本进入意愿低。

　　综上，古建老宅的活化利用问题，其背后的制约因素多而复杂，提出以下建议供参考： 　　1、政府进一步加大保护投入和资金扶持力度； 　　2、研究和制定社会资本实施古建老宅的办法，引导和激励社会资本积极参与古建老宅保护和利用工作； 　　3、研究和出台古建老宅活化利用（含出售）的税收抵扣及费用减免的专门政策； 　　4、加大金融支持力度，通过经营贷等方式探索古建老宅的资本化模式，提升重资产的资本流通性能和价值变现能力； 　　5、加大工作力度，依托过云楼片区、钮家巷潘世恩太傅第片区、大儒巷吴宅片区等老宅集聚区，嫁接文、商、旅产业功能，一宅一品、一宅一IP，打造古建+产业的集群，带动古城产业提升，增强发展活力； 　　6、加大苏州古建老宅保护利用的实践总结和宣传力度，提炼和推广“古建遗产保护利用的苏州经验”。

承办单位：