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建 议 人：
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潘成刚
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建 议 号：
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221
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标 题： |
关于逐步推行商品房现房销售模式的建议 |
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| 建议内容： |
长期以来，城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度加速了建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，对促进房地产业快速发展、有效解决一定时期内商品房供应不足问题、加快实现全体人民住有所居发挥了重要作用。近年来，随着我市房地产市场的蓬勃发展，商品房预售制度出现了一些社会反映强烈、亟待推动解决的突出问题。一方面，购房人承担风险较高。商品房预售制度变相推动了房地产企业的高负债、高周转运作模式，一旦房企资金链断裂，极易产生逾期交房、项目烂尾等问题，风险将全部转嫁到购房人，给购房人造成巨大损失，极易引发社会矛盾纠纷和不稳定。另一方面，购房人合法权益难以保障。销售过程中存在虚假宣传、欺诈销售、质量低劣等问题，严重损害了购房人合法权益，引发大量投诉纠纷。
相比而言，现房销售模式具有显著优势，一是有效防范金融风险，从根本上降低了房地产企业财务杠杆和购房人风险，促进房地产业的理性回归；二是大力提升建设品质，加快行业企业优胜劣汰，促进房地产市场持续健康发展；三是切实提升惠民实效，因公积金贷款办理对建设进度具有一定要求，而商品房预售办理节点较难满足公积金贷款办理要求，部分企业为了资金尽快回笼，配合意愿不高，造成矛盾纠纷加剧。现房销售可充分规避这一矛盾，有利于减轻购房人资金压力，并实现即买即住，大幅缩短刚需购房人的入住周期，减少居住成本。如若全面取消商品房预售制度，房地产企业将面临巨大资金压力，银行等相关行业将受到连带影响，恐对房地产行业的平稳健康发展产生不利。考虑到政策延续性及社会稳定性，建议设置合理过渡期，研究相关辅助政策帮助市场调整、转型，进而逐步取消商品房预售制度，推行现房销售模式，促进我市房地产行业的高质量发展。
具体建议如下：一是试行存量土地现房销售。对当前存量土地试点推行现房销售，提升土地利用效率的同时，及时探索解决现房销售中可能面临的问题，为政策优化提供依据。二是对热门地区新拍土地推行现房销售。据调查，部分城市已陆续推行现房销售模式，2020年3月，海南新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度；2021年1月，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；2021年7月，杭州对竞品质地块要求现房且验收后，方可销售；2021年8月，北京土拍升级，引入竞现房销售规则，2022年第一批集中供地的18宗地块中，现房销售占据“半壁江山”，9宗地块设置了现房销售竞价环节；2021年11月8日，石家庄发布《关于调整石家庄市商品房项目预售许可形象进度的公告》，明确封顶才能领取销许、准现房销售。因此，建议深入学习其他城市现房销售先进经验，对热门地区新拍土地推行现房销售模式，从源头上治理房地产开发烂尾风险，充分保障购房人合法权益。
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承办单位：
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主办 | 苏州市住房和城乡建设局 | |
| 协办 | 苏州市自然资源和规划局;苏州市发展和改革委员会; | ||
| 办理期限: | 3个月 | 答复时间: | 2022-08-22 16:15 |
| 办理类型: | A：已经解决 | ||
| 答复内容: |
〔不公开〕
（2022）苏住建复字第103号 签发：王晓东
对市政协十五届一次会议 第221号提案的答复
潘成刚委员： 您提出的《关于逐步推行商品房现房销售模式的建议》收悉。现答复如下： 商品房预售制度与我国房地产市场发展进程紧密联系，也是我国目前商品房销售的主要方式。房地产是资金高度密集产业，商品房预售制度推动了该产业的高周转发展模式，但也带来了一系列相关问题，如合同纠纷、开发商减配、降标、配套设施不落实、延期交房、虚假承诺、违规销售等问题。现房销售模式则能有效规避此类矛盾，但房地产企业将面临巨大的资金压力。近年来各地已经在逐步探索现房销售模式。 2016年，苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，明确根据土地出让成交价的幅度提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。从促进房地产业健康发展、促进房地产业理性回归的角度出发，提高热门板块新拍地预售条件，工程竣工验收后方可申请预售许可，实际即“现房销售”。目前，苏州市区已有一批“土地出让成交价超过市场指导价10%”的项目按规定执行，实现“现房销售”，对有效防范金融风险，引导开发企业理性拿地，提升建设品质都有一定积极作用。 2022年1月30日，市住建局、人行苏州中支、苏州银保监局、苏州金融监管局联合印发《关于进一步加强房地产项目预售资金监管工作的通知》，压实房地产开发企业主体责任、强化监管银行预售资金监管责任，进一步加强房地产项目预售资金监管。7月7日，市住建局、人行苏州中支、苏州银保监局、苏州金融监管局联合下发《苏州市商品房预售资金监管实施细则》，在全市范围统一实行主管部门审核委托银行实质性监管模式，经属地研判重大风险项目加强监管，维护购房人合法权益，后续将督促各地落实细则要求。 下一步，市住建局将督促各地严格落实预售资金管理办法和相关细则要求，确保商品房预售资金专款专用，用于项目自身工程建设，从源头上规避项目烂尾风险。同时督促各地在前期工作的基础上,对所有在售在建房地产开发项目预售资金监管情况继续深入排查摸底,凡不符合监管要求的,及时整改到位，切实维护好广大购房全体的合法权益。 同时，针对您的建议，市住建局局将会同发改、资规等相关部门加强研究，学习其他城市的先进经验，不断探索完善我市商品房销售模式，满足市场多元化需求。
苏州市住房和城乡建设局 2022年8月8日
联系人姓名：方立维 联 系 电 话：65227224
共印：4份 |
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