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关于整合三股力量完善我市小区治理机制的建议

小区是城市的基础性单元，是广大居民生活的主要场所，小区治理是整体社会治理的基础所在。进一步完善小区治理机制是深化改革、推动社会治理重心向下转移、推进国家治理体系和治理能力现代化的应有之义。

一、问题和困境

综观目前我市城市小区的治理现状，可谓乱象丛生、错综复杂。剖析一下，当前小区治理中最常见的问题是：业主参与小区治理的积极性不高，参与程度不够，参与能力欠缺；业主委员会缺失和治理能力不足；物业公司事实上对小区治权的垄断；行政权的缺位以及社区居委会自治职能的弱化。

如此问题的存在，究其深层次原因，是上世纪90年代国家推行住房制度改革以来，伴随着城市居民的住宅产权变化，小区的治理也从行政性管理逐步转变为业主自治管理，小区治理的主体已发生根本性变化。行政性力量主导的一元化管理已被政府、业主、市场的多元共治所替代。在其转型过程中，多方力量的认知和行为均与现阶段的社会需求存在脱节。

由此可见，目前小区治理呈现出来的种种问题，其属性还是社会转型过程中的阶段性问题，惟有切实重视、提高认识、理性思考、不断探索和完善，方能革故鼎新，兴利而除弊。

二、建议

综合考量，在行政性力量推动下，积极发挥业主自治作用，依靠市场化运作管理是当今城市小区治理的首选模式。

在这一治理模式中，存有三个主体，也就是三股力量，即：自治性组织——小区业主大会、业委会与社区居委会，商业性组织——物业管理公司，行政性组织——政府和街道办事处与行政主管、执法部门。

有鉴于此，我们的思路是：从实际出发，有破有立，整合三股力量，以服务为导向，多元共治，最终达到小区公共利益最大化，实现“善治”。

（一）进一步确立业主自治力量在小区治理中的主角和主导地位

1、党建引领，凝聚业主参与小区治理的合力

当前，小区自治力量没有发挥其主导作用的根本原因在于缺乏一个强有力的协调力量，致使广大业主的现状依旧是一盘散沙。党的组织具有天然的政治优势和联系群众的优势，能够有效拓宽组织动员的广度和深度，特别是在当前全面推进党的建设的背景之下，更应该发挥基层党建在小区治理中的政治引领和组织优势。

要组织小区党员、物业公司党员、业委会党员等组成基层党组织。要引入“行动支部”概念，注意吸纳在职党员加入小区党组织。

要积极推荐符合条件的小区党组织成员参选业委会委员，倡导符合条件的小区党组织负责人通过合法程序兼任业委会主任。

要通过小区党组织成员和业委会成员的“交叉任职”，切实加强党组织对小区治理的引领。

要把“四议两公开”的工作机制植入小区治理，进一步发挥小区党组织在小区治理中的引领发动、示范带头和协调联动作用。

2、加快推动业委会的全覆盖与专业化、职业化建设

    业委会是业主自治的最主要力量，而现实情况让人很不乐观。因此，要积极推动所有符合条件的小区成立业委会，建立相应的工作机制，并由社区居委会为主负责指导督促其正常开展工作。探索由业主代表大会产生业委会的可行性。要提高业委会成员准入标准，引入业委会成员的有偿服务机制和激励机制，探索业委会的社团登记，建立独立账户或共有资金的共管账户，接受政府监管。要尽可能量化业委会的工作内容和标准，并通过业主大会和第三方评价，严格对业委会工作予以考评，确保业委会服务质量。

（二）进一步强化行政性力量在小区治理中的支撑和保障作用

1、强化街道、社区在小区治理中的指导、服务职责

目前，街道社区业务繁杂，人手紧缺，政府应切实落实基层减负，把一些不甚必要的工作剥离下来，把指导小区治理作为主要工作职责落实下去。

社区居委会虽然不是一级行政机关，但现实中承接下沉的行政管理业务繁多，精简自身的行政职能，强化自身的服务职能，显得尤为迫切。

无论是街道还是社区，要比照小区治理的根本要求，增减其工作职责，突出其工作重心。与此对应的是，党委、政府在人、财、物及事权分配上也要大力优化。

2、强化相关行政机关的执法管理职责

小区治理牵涉的行政机关特别是执法部门很多，包括住建、城管、公安、环保、应急管理等。尽管说各部门在小区治理中均发挥了相应的作用，但依然无法改变“一进小区门，都是物业事”的整体现状。行政机关对小区内的违法违规行为慢作为，甚至不作为现象依旧存在。

为切实解决住宅小区内的突出矛盾和问题，进一步厘清和明确各行政执法部门职责边界，进一步加大住宅小区内的行政执法力度，建议效仿宁波市的做法，抓紧时间出台我市住宅小区行政执法清单。清单可从执法主体、履职定位、法律法规依据、响应程度、公示督查评估和责任追究等若干方面予以明确。

重点要督促相关部门真正履行小区治理中的职责，增强法律法规在小区的执行力，切实有效地为小区良性治理提供有力的执法保障。

（三）进一步完善市场化力量的管理和评价机制

1、完善物业公司的准入和退出机制

物业公司的准入和退出是市场化力量在小区治理中有效充分发挥作用的前提。行业主管部门必须切实加强对物业公司的动态管理。特别是对于前期物业、物业服务合同期满未能续约和依法撤换的物业公司，要细化明确其交接的内容、程序、刚性要求和惩处手段，解决“进的来，出不去”问题，有效推动物业公司从管理者向服务者的转变。真正按照契约精神，为小区业主提供优质服务。

2、完善物业公司的竞争机制

要建立起由街道社区、业委会、业主代表和第三方机构等多方参与的遴选机制。规范物业公司招投标，杜绝物业管理中的各种暗箱操作、利益输送、侵犯业主利益的行为。

3、完善物业公司的监督评价机制

通过业主评价、行业主管部门评价和引进第三方评价等方式，完善物业服务的监督和考评机制。建议物业费集中收取后，先行存入指定的政府监管账户，后根据考评的优劣结果再行支付。要加大对社会上已然存在的不良物业的打击力度，督促物业公司加强管理、规范操作，提升物业服务水平。

小区治理至关重要，党委、政府务必高度重视。综合看来，小区治理要在党建引领之下，以业主自治为主导，以到位而不越位的行政执法为最终的依靠，借助市场化力量，巧妙平衡三者关系，谨防一家独大，特别是要打破物业对小区治权的垄断，最终构建起适应时代要求的多元协调治理机制。