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关于加强苏州新型租赁住房全流程监管的建议

自2016年12月中央提出“房住不炒”总定位之后，苏州新型租赁住房（长租公寓）市场的培育和发展工作取得明显成效，并成为江苏省内首批试点城市之一；与此同时，也面临着市场发展不平衡、不充分，尤其是长租公寓运营机构预收租金监管乏力等突出问题。苏州需要学习杭州等城市的经验，结合苏州实际，创新预收租金全流程监管模式，着力防范和化解风险，以促进新型租赁住房（长租公寓）市场平稳健康发展。

主要背景：随着城市化、工业化的快速发展，房地产业的高位运行，城市中大量流动人口和年轻人的居住问题催生了以长租公寓为代表的新型租赁住房市场。特别是2016年12月以来，在中央“房住不炒”总定位下，从中央到地方一系列旨在遏制投资投机炒房的调控政策的实施，更是大大推动了新型租赁住房市场的快速发展，这是时代发展的必然。过去3年多时间里，苏州新型租赁住房市场的发展，在相当程度上提升了租赁住房的品质，改变了很大一部分人尤其是年轻人的居住条件，成为吸引、留住人才的一项重要的“加分项”，对苏州经济社会发展起到了积极的促进作用。通过调研发现，我市新型租赁住房市场在培育和发展过程中，呈现出一些不完善的地方，从长租公寓运营机构（供给侧）来看，主要表现在获取房源难，投入高、回报周期长，利润薄、盈利难，项目融资难，等等。

主要风险：目前，苏州新型租赁住房市场的培育与发展过程中的突出风险是预收租金缺乏全流程有效监管，其表现方式为：少数运营机构与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同，将贷款资金余额扩充为“资金池”，不断进行租客和房东的资金与期限错配，其沉淀的大量资金得不到有效监管，常被挪作他用。其中的主要危害为：一旦机构资金链断裂、倒闭或恶意跑路，租客将损失押金和预缴的租金，而房东未收到的租金损失将由本人或者租客承担；同时，租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息，但房东却收不到租金，要求租客退房，而租客要求继续租住，这样就容易产生合同纠纷，导致失控，极易引发群体性事件。

事实上，2019年初以来，苏州乐栈、南京乐伽等运营机构的“爆雷”就是明证，其影响范围涉及苏州大市范围的各区县市，影响人群达数万人，造成恶劣影响。对策建议 如何通过加强全流程监管，来规避以上风险呢？

对此，本人建议如下：

（一）预收租金全额监管 长租公寓运营机构预收租客租金，扣除同期内已支付给房东的租金、管理费、合理的维修费用等后的剩余资金，必须全部纳入监管。监管方式：苏州住建部门指定特定企业代为监管，签署代为监管协议书并指定开立监管账户。租金核实和提取如不一致，由苏州住建部门按照相关规定进行处罚。运营机构根据每月租金支付情况，向监管企业申请动用监管资金。

（二）风险准备金监管 长租公寓运营机构缴纳部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，其总额按机构实际管理房源量对应的应付房源委托出租人月租金总额的2-3倍确定。

监管方式：运营机构向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金收取及使用均应每月上报，实现资金运用的动态监管，住建部门将违反上述规定的机构列入风险警示名单并与企业信用挂钩。