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关于推进苏州市老旧商品房综合改造的建议

2019年的《政府工作报告》指出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。从苏州实地考察来看，随着时间的推移，房屋破旧、设施老化、公共管理服务落后在城区老旧商品房小区普遍存在，居民对加快改造老旧小区意愿强烈。改善老旧商品房小区居住环境，提高居民生活居住质量，是增强居民幸福感、获得感、安全感的重要方面。

一、苏州市老旧商品房小区的现状

城区老旧商品房小区大部分建成于上世纪八九十年代，大多为6层左右的高密度住宅或零散的住宅楼，由于当时规划设计和建设标准低，普遍存在着小区的基础和配套设施差、管线老化、管理不到位和安全隐患等问题。尤其是姑苏区、虎丘区、吴中区原本老城区内的老旧商品房小区建设早，房屋建设标准落后，现基本都是老破旧的现状。近年来，老旧小区问题的协调处理和物业管理工作已成为街道办事处日常工作量最大，牵扯精力最多的一项重要工作，也是摆在各级政府面前绕不过去的一个现实问题。由于老旧商品房小区是早期开发的，小区规划建设落后，导致造成小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差等问题。同时由于老旧商品房小区房租价格较低，造成了小区内的住户构成复杂，流动人口较多，管理难度较大。总之，老旧商品房小区管理方面的问题和矛盾将会不断出现，物业服务和管理工作仍处于低水平、粗放型和起步探索阶段，必须清醒认识到这个现状，不断加强老旧小区改造提升，健全完善小区管理长效机制。

二、老旧商品房小区综合改造的困难和问题

1、整合治理难 首先，由于老旧商品房小区住户构成复杂，住户主要是以老年人为主，租户主要是流动人口，所以统一管理难度较大。其次，老旧商品房小区改造涉及众多部门以及市、区、街道、社区、小区等多个层级，目前，尚未形成具体针对城镇老旧商品房小区改造的技术规范和投资定额标准。

2、资金筹集难 财政资金、街道（社区）资金及群众自筹资金不足制约了前期项目改造内容和后期长效管理。首先，由于老旧商品房的住户以中老年人为主，其收入不高，所以群众自筹资金难度较大，这些老旧商品房是由当地住户早期购入的，其整个配套设置较为落后，需要进行整改的部分较多，整改的难度较大，同时花费的价格较高，所以这就大大影响了居民对于整改的积极性。其次，由于需要整改的小区分布不同，其居民整体收入水平以及小区整改难度的不同，容易造成财政补贴的标准很难达到统一。最后，由于资金的紧张，整个小区整改的难度较大，这就大大降低了利润空间，很难找到专业性强的施工队伍承接项目。

3、业主自治难 首先，大部分老旧商品房小区未实施正规物业管理，由于小区管理难度大、利润低等原因，导致很少有服务质量高、管理规范的物业管理公司愿意入驻这一类小区。而目前入驻的物业管理公司主要存在着从业人员整体素质不高，持证上岗率低，企业普遍规模小、资质低，管理不规范；物业服务水平低，一般仅限于打扫卫生，值守大门、清运垃圾等低水平服务，有的为节省成本，雇用廉价劳动力或违反合同约定，降低服务标准，不能提供质价相等的服务。其次，业主委员会建设亟待规范，由于这类小区住户构成复杂，业主大会和业主委员会成立难；业主委员会正常运行困难，业主委员会成员大都没有津贴报酬，人员办公场所紧张，办公经费紧缺，成员大都工作积极性不高，业主委员会的维权、监督和协调作用得不到发挥。

三、推进苏州市老旧商品房综合改造的建议

对老旧商品房小区的改造是当前政府工作的要求，是顺应时代发展的要求，是提高居民生活水平的迫切需要。规范对苏州市内老旧商品房综合整治，让居民共享发展成果，应当吸取其他地区的经验教训，建立统一的规范性文件，为老旧商品房综合整治提供统一的标准与规范，建立科学的工作机制，运用高效规范的管理模式，保证资金的来源，全面提升居民的生活质量。

（一）确立危房检测机制老旧商品房小区房屋结构老化问题十分突出，而老旧小区改造主要是对房屋的附属设施以及周边居住环境进行的修改，并没有对于房屋的整体结构的稳固性进行监测，房屋的整体结构的安全关系到居民的居住安全。所以在进行对老旧商品房小区改造之前，应当设立专门的工作小组，可委托具有权威性、具有房屋检测资质的的第三方对整个需改造的小区进行检测，完成检测后，对于不属于危房的可进行整治改造。对于经检测后是危房的，应当将这些房屋设立为危房，进行拆迁或者对房屋结构进行加固、补救。

（二）整治资金区内解决 资金不足将会制约了前期项目改造内容和后期长效管理。老旧商品房综合整治的费用将是一笔巨大的费用，拓展资金的来源，可以通过居民筹集、属地承担、区级报销等途径进行分摊，在最大限度上降低居民的资金压力，这样不仅能够提高居民参与整治的热情，更能够激发居民对后续管理参与的热情。首先应当建立统一完善的费用分担比例，可报销的项目以及报销统一标准。其次应当根据一事一议的原则，对于比较困难或者有特殊原因的项目可对超出报销比例部分进行报销。同时，应当对后续的小区管理设立必要的管理基金，为长久的社区服务提供资金支持。

（三）建立规范性文件建立完善的规范性文件对于构建老旧商品房小区综合整治工程各项标准具有重要意义，既要建立统一的标准，又要根据具体内容实事求是，分门别类建立具体实施标准。首先，应当对老旧商品房小区综合整治工程的各项工作建立一个全局规划，在市政府的领导下，各部门根据各自的职能具体落实各项具体工作。其次，在老旧商品房小区综合整治的过程中要建立完善的过程实施标准，例如房屋整治标准、小区道路设施整治标准、管线整治标准、绿化整治标准、河道整治标准、公共设施整治标准、环境秩序整治标准、安全技防消防设施整治标准、改造新建停车设施标准等。最后，应当形成长效机制，突出民生。老旧商品房小区综合整治是一项长期的民生工程，就整治工程完成后，应当形成以规范性文件为指导，建立完善的物业组织为手段的长效机制；应当做到主动监督小区物业公司认真做好日常管理工作，加强保洁力度，增加巡查频次，同时建立有公安、城管、市场监管等部门参加的社区综合管理办公室，明确专人负责小区日常监管，巩固改造成果，杜绝回潮。