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关于建立苏州商业地产长效发展机制的建议

我国的房地产发展迅速，体量和规模巨大，涉及行业众多关联紧密，房地产改革趋势和政府的改革目标非常明确，也关系到宏观经济发展方向。近年来，苏州市商业地产的规模持续着较快增速，自2010年以来，每年均维持超过100万平方米的新增商业供应。目前，苏州市共有415个大型商业网点项目，总建筑面积约1798万平方米。2019年约新开20个商业项目，新增体量157万平方米，以购物中心和社区商业为主。然而苏州环球港、尹山湖爱琴海购物公园等开业不足一年的购物中心均出现了大面积撤铺、空置率较高、人流量不足等问题。课题组以苏州最具有代表性和特点的工业园区商业地产招商运营发展和定位为例，选取苏州工业园区最具有代表性的商业地产集团及相关政府部门，采取定性的深度访谈和数据收集的研究方法，进行深度剖析，为苏州整体商业以及不动产发展提供借鉴。调研显示苏州工业园区商业地产招商运营发展并没有达到预想效果，商业的空置率显著上升，短暂的区域间商业写字楼的供需不平衡，质化竞争严重，投资回报率周期长且低，本地商业企业和品牌企业不强，商业空间利用率低等问题，苏州经济加速转型升级中，必须建立长效商业地产发展机制，制定有效引导政策和规划，从而打好防范化解风险的攻坚战。

一、存在问题

1. 政策规划需系统优化 一是在审批和监管问题上，部门间规则和信息缺乏统一性，引发诸多商业地产在建设和验收中出现问题，如：住建部门进行设计规划，消防部门负责监督检查，由于部门信息不对称，意见不统一，出现因不符合消防要求进行停业整修的现象。二是商业群之间并没有进行更高层面的产业规划，导致商业过剩且同质化。商业模式缺乏细节思考，缺乏所谓的“烟火气”，商业的便利性和功能性也受到影响。三是商业规划会产生“虹吸效应”，商业经营时间与市场需求等没有合理规划。如：晚上消费的商业场所极其缺乏，导致商业业态利用率更低，无法促进外地游客消费增量。

2.招商品牌运营有待提高 在进行品牌招商过程中发现，各类商业地产的招商渠道雷同，而且大部分入驻的高层次产品和服务均为国外品牌，本地品牌，国产品牌，民族品牌，特色品牌缺乏，甚至在旅游的人群没有像样的地域特色伴手礼，无法给消费者和游客留下长期的记忆。

3.社区商业急需政府支持 社区养老是未来商业地产的补充发展方向之一，但目前社区商业尚未形成良好的经营业态，也未得到政府的重视和支持，因此补缺和完善商业生态是需要研究的问题。

4.商业地产运营人才缺乏 商业地产人才需求极大，专业运营人才急缺。具有专业性、系统性、前瞻性等综合素养的复合型人才缺失严重。现有行业人才沉淀较少，大部分的从业人员只掌握局部管理技能和经验，难以从全局性考虑问题，从而无法设计一套动态的、行之有效的系统运营方案。

二、对策建议

1. 顶层设计科学规划为指导思想商业规划应从顶层，系统，从产业角度进行设计，商业应具有“烟火气”，“人文气息”，“生命力”。除了追求规模效应，更需要增加商业的便利性和功能性，同时还需要发挥苏州精致的特色本质和商业气质，挖掘小众的大众。在规划过程中必须结合当前宏观经济情况和微观经济结构的特点，通过对商业地产与区域经济结构，产业结构的精确分析和定位，使规划与之相匹配，既不能畏首畏尾，也不能盲目扩张，既要在过程中管控风险，又要在发展中大胆合理的展望未来。要把经济生态圈和楼宇生态圈统一的分析，发挥“圈圈融合”和交叉的经济作用。并且把科技，绿色，整合，共享，娱乐，艺术融合在商业地产的未来发展战略中。

2. 优质高效营商环境为发展基础任何企业、商业、贸易都需要一个良好的营商环境，商业硬环境已经有足够的基础，营造优质的软环境则成为商业地产的重要外部因素。除了出台对于企业鼓励入驻商业的优惠补贴政策，对企业初期和过程的资金鼓励，更多的是提高服务的要求，需要在营商指标上下功夫，提高服务质量，定期对商业地产入驻企业进行服务调研，不断总结提高服务水平。

3. 结构分类精细分析为分析利器商业地产的结构性特点要进行精准把握，在微观结构层面需要更加专注分析产业结构，经营结构，产权结构，招商结构方面做深做细。通过大数据的手段，将各类结构类数据进行整合分析，对商业地产发展过程进行短中长期的规划，并不断调整策略，优化产业结构。如：由于经济发展的变化，目前联合办公是比较适合商业发展业态的一种形式，在招商过程中要筛选优质的联合办公品牌，并且进行差异化引入，避免同质化竞争。

4. 人才培养长效机制为储备动力商业地产的人才培养是目前行业亟待解决的长期问题，建议鼓励商业地产与高校合作培养定向人才，持续的输出专业实用性人才，解决企业人才的痛点。培养的人才可以进入地产企业实习并留用。不仅可以提高员工的忠诚度，还可以降低人才流失带来的隐性损失。

5.多元结构多种模式为辅助补充建议政府在发展主流商业地产的同时，兼顾多元结构多种模式的商业地产或配套商业地产的发展，形成多层次，满足不同需求的商业地产供应体系。如，社区商业就是解决“最后一公里”的问题，政府应当对社区商业进行支持，由商业地产公司进行建设基本配套功能，由政府购买服务，同时配以后续的政策刺激，鼓励商业进入社区生态，形成良性经营与大型综合商业互补共赢。需要借鉴国外抵押资产委托经营管理养老的方式，在不改变生活习惯的情况下提供所需的养老服务。

6.商业地产监测指标为调整信号目前商业地产覆盖的范围较广，设计了酒店，餐饮，写字楼，商场等多种业态，各类出售和租赁数据多且具有机密性，政府无法实时了解和抓取相关及时信息，因此在制定政策和规划时就会产生考虑不全面，信息不对称的情况。通过建立和使用相应的商业地产监测指标做为敏感的调整政策的信号，就可以使政策和服务更加有效，无论是对未来的行业发展，还是对整个行业的风险的把控，都是具有极其有意义的作用。