标    题：

关于加快建立苏州机动车位不动产登记制度的建议

近二十年来，苏州商品房开发市场空前繁荣。苏州全市的汽车保有量也已经超400万辆，位列全国第四，比上海还要略多。但是苏州的机动车位不动产登记制度却与房地产市场化程度严重不符，尤其是苏州市区的机动车停车位，至今还没有实现不动产权利登记（园区已实现登记发证）。在苏州市区层面，机动车停车位不存在法律意义上出售和产权更迭的可能，充斥市场的是以“长租代出售”的乱象。法律与规则缺失并不代表民间交易活动的停滞，但必然会在一定范围内产生混乱也争议。比如，随着二手房交易逐步增多，大量商品房在进入二手交易市场的同时，原房主通过“长租”、“买断使用权”等的方式变相“购买”的机动车停车位如何进行交易，变得越来越有争议。尤其是在前期规划停车位不足的小区中，新来业主是否可以当然的受让并继续使用原房主“长租”、“买断使用权”的停车位，而小区内原有住户“排队轮候”多年却无法得到停车位的矛盾该如何得到公平公正地解决？另一方面，苏州市住房城乡建设局、市物价局近些年来不断出台的一些政策规范，却时常使用“车位出售”、“买卖”等表述，如《关于加强市区新建住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》等。物价部门要求在新建一手房上市交易前，要求开发商在进行住宅价格备案的同时，一并提交“车位售价限价”的承诺书。 解决上述矛盾的途径是要加快建立苏州机动车位不动产登记制度。

建议：

1、尽快以地方立法促进产权明晰。深入贯彻党中央十九届四中全会决议关于“完善立法体制机制”的内容，提高地方立法效率，尽快作出地方立法，在苏州市建立住宅小区机动车停车位不动产产权登记制度和产权转移登记制度。确认和保护广大小业主和开发商合法的不动产权益。

2、可以借鉴上海经验，尽快融入长三角一体化体制。上海自20世纪90年代初建立起来的机动车停车位测绘、权籍登记、权证发放制度。吸纳这方面有益经验，能够为苏州市的机动车停车位不动产登记立法提速，建立苏州机动车位不动产登记制度。

3、积极引导小区业主、物业服务企业和开发商留守机构，清理历史遗留的机动车停车位产权问题。机动车停车位产权不明导致的各种争议由来已久，当前尽快完成立法并不能直接解决既往问题，尤其是一些早期开发的小区，开发商多已退场甚至已名存实亡，无法再配合小业主签订车位买卖合同和办理产权过户手续。因此进一步建议对这部分沉淀在已处休克状态开发商账上的停车位资产。一是要为手持“名为租赁实为买卖合同”的小业主创造更多的便利条件，支持小业主依法起诉确认产权；二是要为二手房出售后原房主所持“长租”车位，建立车位使用权流转制度，积极化解住宅区新老业主之间针对有限车位资源的纷争、化解小区物业服务机构对“有主”停车位使用；三是要充分突显停车位的公共资源因素，对开发商产权沉淀一时无法联络的停车位创新管理模式，探索新时代的“代理经营租赁”（代经租）制度，在社区（尤其是老旧小区）尝试成立经营管理平台，对社区内这部分既不能直接否定开发商物权又无法促使开发商出让产权或尽责经营管理的车位，统一归集管理并按市场价收取停车费，既尊重车位物权人权利，又有序管理小区车位，还盘活车位收益权解决补贴小区物业管理亏空等问题。