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138.关于完善农村集体建设用地流转的建议
信息来源： 发布时间：2019-09-23 14:09 浏览 次
建 议 人：
吴金凤;
建 议 号：
138

标    题：

关于完善农村集体建设用地流转的建议
建议内容：

　　问题：自苏府(1996)87号《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》出台以来，在规范农村集体存量建设用地使用权流转行为，维护土地所有者和使用权者的合法权益，促进农村经济发展发挥了积极作用。随着苏府办（2002）76号《关于开展城镇规划区内集体建设用地使用权流转试点的实施意见》出台，进一步扩大了农村集体土地流转的范围，为探索国有和集体土地“两种产权、同一市场、统一管理”开辟了新途径。经过近二十的实践，一批流转企业应运而生，为乡村经济的发展、劳动力的就业作出了一定贡献。但由于当今高质量发展的要求，生态保护要求和劳动力成本的提高，企业竞争的压力越发突显，特别是一些以租赁方式流转的企业，矛盾愈加突出，主要表现为：
　　一、土地使用权与房产使用权不一致造成的诸多不便集体建设用地流转有出租、转让、入股等形式，而以出租形式流转的，由于当时集体经济薄弱的历史原因，大都采用了土地登记在集体名下、厂房由企业自行建造的形式，不少乡镇、村或多或少存在这样的情况。由此，发改立项、规划选址就由企业办理，造成了发改、规划、住建部门的备案主体与土地主体不一致，难于办理房产证，两证不齐，给企业的生产经验带来了很多不便，阻碍了企业的发展壮大。比如企业向金融机构的融资、与国内外实力企业的业务洽谈、扩大再生产的更新改造等等。
　　二、租赁期限与实际用途不匹配造成的不小困惑集体建设用地流转采用年租制供地的，当时大都签订了3至5年的租期，按年度支付租金。但实际好多企业并不是建的临时建筑而是可长期使用的厂房等建筑物，造成了多年持续生产经营的企业主与不断更换负责人的集体经济组织之间在维护双方利益关系上矛盾不断，一定程度上影响了租赁双方的友好协作，也不利于维持企业稳定生产经营的外部环境。
　　三、后续跟踪管理的不到位造成资源的不少浪费自“暂行办法”、“实施意见”出台以来，以出租方式流转的集体经济，大多只管按期收取租金，很少关注企业的经营好坏、环境问题、厂房安全等因素，对一部分经营不善企业的停业关闭、转租转包、排污欠薪等问题视若罔闻，与当前建设资源节约型、环境友好型，社会和谐型的可持续发展要求不相吻合。
　　针对上面出现的一些弊端，提出如下建议：
　　一、创新举措，择优解决产权不明晰问题以增强企业活力对于那些发展前景好、经营管理善、利税贡献高、社会责任强的优质企业，符合“两规”的，规划、住建、国土等相关部门应该创新思路，通过许可延期、房屋安全鉴定、协议出让等简易办法，进行集体土地补办出让到企业名下，实现房地一本证以明晰产权；乡镇、村集体也应该积极配合完善手续，把眼前看得见的知根知底的好企业留下来，省却了去外地招商引资的人力和物力。象位于临湖镇石庄村的苏州时轮供应链物流有限公司，自2003年租赁以来，从单纯的仓储运输到现在的生产、包装、仓储、运输一条龙良性发展，目前公司员工200多人，创收1、4亿，近3年税收从500万上升到700万，2019年预测创收2个亿，税收近1000万。这样的好企业，我们应该把它留下了，减轻负担让它轻装上阵展活力。
　　二、正视历史，及时完善流转双方租赁关系以提高工作效益对于那些签了3年、5年不等，实际为长期使用的厂房等建筑物，不属于拆迁范围且符合规划要求，生产经营正常、产业发展方向好、重合同守信用的经营者，自身有长期发展的意愿。流转的乡镇、村集体应该尊重历史，参照同类国有用地最高出让年限计算剩余年限，重新签订长期租赁协议，一方面可以保证集体经济有长期稳定的收益，另一方面有利于企业制定长期的发展规划，解决后顾之忧。
　　三、主动作为，全面加强流转企业的监督管理以提升发展质量对于那些已经走过了产品的生命周期，无核心竞争力，发展潜力差，资源消耗大，环境污染重，安全隐患多，利税贡献小的半开半闭、层层转租的脏乱差企业，乡镇、村集体应该借助“263”、“331”行动，采取适当的方式，通过市场化更新改造、“三优三保”等方式腾笼换鸟、提档升级。也可以制定一套考核标准，对监管企业进行长效管理，及时掌握动态，为节约集约、绿色生态的高质量发展保驾护航。

承办单位:
 主 办 苏州市自然资源和规划局
会 办 张家港市政府;常熟市政府;太仓市政府;昆山市政府;吴江区政府;吴中区政府;相城区政府;工业园区管委会;高新区管委会;;
办理期限: 3个月 答复时间: 2019-6-4
办理类型: A (解决、已经解决)
答复内容:                                               对市政协十四届三次会议第141号提案的答复
李翠梅等委员：
　　你们提出的关于建设轨道交通3号线支线连接5号线的建议收悉。现答复如下：
　　轨道交通是落实我市以公共交通为主导的绿色交通发展战略的重要保障，一直以来市政府致力于构建高效、便捷、畅达的轨道交通系统，全面提升城市的竞争力和市民的幸福度。截止2019年3月，我市已开通运营轨道1号线、2号线、4号线及其支线，运营里程达121公里，在建轨道交通线路有3号线、5号线、6号线及S1线，7号线、8号线已获得国家发改委批复，总批复里程达350公里，轨道交通网络整体服务水平不断提升。截止至2019年3月，全网日均客流为102.6万人次/日，节假日客流较大，2019年清明节期间达到最高客运量143万人次，轨道交通线网的不断完善将改变市民的出行结构，促进绿色、高效、安全的公共交通发展，大力缓解城市交通问题。
　　一、轨道线网规划编制情况
　　为配合新一轮的国土空间总体规划及《苏州市城市综合交通体系规划（2035）》，2017年起我局与市轨道公司联合委托中国城市规划研究院开展了《苏州市城市轨道交通线网规划（2035）》的编制工作。由于国务院机构改革及长三角一体化等国家重大战略政策的调整，综合交通规划及轨道线网规划编制还在不断完善中，目前已形成了阶段性成果。
　　根据《苏州市城市综合交通体系规划（2035）》阶段性成果，规划提出“以支撑实现苏州城市发展目标为指引，强化面向全球/国家的连通能力，落实高效通达战略，构建区域一体的开放融合运输网络，提升城市中心性和竞争力；优化交通发展模式，实施绿色交通战略，塑造以轨道交通为核心的多模式交通体系，满足人民对出行环境和品质的要求。”的总体目标。提出绿色交通主导的城市交通发展战略，构建以高效轨道交通和品质慢行交通为核心，其他方式为补充的绿色交通体系，塑造面向市民生活的完整绿色出行链；转变道路交通发展价值观，实现交通设施发展关注度由提高机动化的通行效率向提升居民出行品质转变，优化道路功能，实现道路空间与路权的分配模式转变。
　　新一轮的《苏州市城市轨道交通线网规划（2035）》对综合交通的目标、战略给予了深化和落实。根据初步成果，本次轨道线网规划提出在苏州城镇连绵区内构建功能层次清晰、与城镇空间布局相协调、与多种方式一体化发展的轨道交通网络，引导土地集约利用，提升公共交通服务品质，形成以“轨道+”为主体的可持续交通发展模式。
　　二、关于近期国际教育园北区的轨道交通出行问题
　　轨道交通具有容量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约资源和用地等特点，但仅适用于主干性运输，可达性相对较低。因此，要充分发挥轨道交通的作用，应妥善处理好与小汽车、地面常规公交和慢行交通等其他交通方式的衔接，达到交通资源最优化的目的。
　　自2011年起，对每条轨道线路在开工建设之前，我局联合市交通局、市轨道公司均开展了轨道交通与地面交通衔接换乘规划，对轨道交通与其他交通方式的衔接换乘作了充分的规划研究，建立以轨道交通为骨干的立体城市公共交通体系。规划对于轨道站点的功能定位、站点周边的衔接换乘需求进行了研究和测算，对机动车、非机动车、公共自行车、常规公交和出租车等换乘设施布局做了详细的规划。
　　你们提到的教育园北区集聚了较多的高校及住宅区，同时节假日及考试期间客流较为集聚，出行需求较为旺盛；另外，该区域南部为山体，东部为石湖景区，北部为胥江，交通出行较为受限。因此，轨道交通等公共交通绿色出行是缓解该区域出行难的重要方式。
　　轨道3号线为我市南部“U”型线路，与轨道交通8号线组合成环线，预留贯通运营的条件。3号线西南角靠近该区域，原路由为沿宝带路敷设，在宝带路石湖大桥西设站，但考虑工程技术要求同时能尽量服务教育园北区，因此调整至目前石湖北站（原教育园站）。虽然轨道3号线石湖北站靠近国际教育园北区，但直接服务该区域的能力较弱，因此，我局建议近期可以通过交通换乘的方式与石湖北站联系，便于市民及师生的出行。
　　我局在《苏州市轨道交通3号线与地面交通衔接换乘规划》中已予以考虑，目前该规划已获得市政府的批复。规划提出在公交设施方面，优化卫生职业技术学院站、卫生职业技术学院南站、石湖大桥南站公交站台长度；沿科华路设置2处公共自行车租赁点；设置3处B+R停车场，共设置非机动车泊位600个；充分利用石湖景区北大门的社会停车场，在非旅游高峰时段开放部分停车位用于轨道换乘。
　　此外，市交通部门牵头对轨道站点周边常规公交线路进行调整优化，正在组织编制《苏州市轨道交通三号线公交线网优化规划》，目前已形成了征求意见稿。根据初步成果，提出“国际教育园片区受到胥江及京杭运河水系的分割，该片区对外出行通道仅科锐路、宝带西路两条，需要考虑与3号线石湖北站的衔接，通过轨道加强对外交通联系，常规公交可通过“挂灯笼”形式与轨道站点接驳。”因此，新辟国际教育园北区社区巴士，串联国际教育园北区的高等院校及居住区与轨道交通三号线站点，方便师生及居民乘坐轨道交通，线路起讫点均位于国际教育园北区首末站，实现经贸学院、苏科大石湖校区等学校、山水映像、学府花苑等居住小区快速接驳轨道三号线功能，线路长约5km。规划的初步成果中对石湖北站的客流预测相对较低，我局将建议市交通部门进一步核实周边的教育园区、居住区、上方山景区的客流换乘需求。同时，在建设时序上，我局也建议将目前规划的二期建设（结合轨道开通后一段时间的运行情况，根据需求进行配套）调整为一期（配合轨道三号线开通进行）实施。经与你们座谈沟通，要求增加社区巴士，并加大发车频率，最好每隔7分钟发车。我们已将建议反馈给交通部门，建议市交通部门加强与教育北区各大校区及周边社区的对接，完善优化公交线路走向，增加发车频率，并尽快完成规划编制后报市政府审定实施，满足该片区与轨道3号线石湖北站的公交换乘需求。
　　三、关于国际教育园北区轨道线网的规划情况
　　根据《城市轨道交通线网规划标准》（GBT50546-2018），6.3线网布局：“6.3.2中心城区线网布局应与中心城区空间结构形态、主要公共服务中心布局、主要客流走廊分布吻合，并应符合下列规定：
　　1、线网应布设在主要客流走廊上，线路高峰小时单向最大断面客流量不应小于1万人次；
　　2、线网应衔接大型商业商务中心、行政中心、城市及对外客运枢纽、会展中心、体育中心、城市人口及就业密集区等公共服务设施和地区；
　　3、线网应提高沿客流主导方向的直达客流联系，降低线网换乘客流量和换乘系数。”
　　目前国务院批复的8条轨道线路为我市主要骨干轨道网络，串联各区域重要的商业商务中心、行政中心、客运枢纽、会展中心、大型的居住组团等，重点考虑职住人口布局，解决大规模的商务、办公通勤客流。
　　对于教育园北区，根据轨道线网的客流预测初步成果，从客流规模上看，主要客流为教职工及周边居民的通勤客流，在校大学生日常出行客流（因大部分为住校，日常通学客流较少），节假日上方山动物园的旅游客流及考试期间较大规模的考生客流。因此，该片区轨道出行需求较为旺盛，需要通过加密轨道线网，满足该区域的轨道交通需求。
　　关于该片区的客流流向，根据客流预测的初步成果，利用2018年公交刷卡数据和手机数据分析，教育园北区的客流方向以南北方向与狮山片区联系和往东与姑苏联系较强，而往西方向与胥口的联系较弱。
　　对于你们所提出的支线轨道方案，线路东段以教育用地为主和部分居住区，线路西段以工业区为主和部分居住小区，南部紧靠上方山，一方面需要考虑沿线客流强度和客流流向，另一方面，还需考虑轨道运营管理、以及车辆基地的停放、维修、保养等等一系列问题，可能需要增设车辆基地（占地较大）。因此，单独建设支线的必要性和可行性较低。
　　在本轮线网规划中，我们已经考虑了加密该片区的轨道线网，规划了联系3号线及5号线的轨道线路。根据阶段性成果，规划了一条南北向的23号线（暂定）轨道线路，一方面考虑覆盖教育园北区的大量出行需求，另一方面根据主要客流流向，强化国际教育园区域南北向的对外交通联系，加强狮山核心区与国际教育园北区、国际教育园南区及吴中太湖新城的联系，并与1号线、3号线、5号线、7号线、8号线等线路进行换乘，融入轨道网络，便于你们所提到的片区市民及师生的出行。对于木渎南部、胥口南部、太湖国际湿地公园等区域，根据各组团客流主要流向，在新的线网中已由轨道5号线及新的轨道新路进行覆盖。规划线网还在不断深化完善过程中。
　　因此，对于教育园北区的市民及师生出行问题，我局认为近期可以通过与轨道交通3号线石湖北站进行换乘的方式，解决出行的最后一公里问题，远期在线网规划时已考虑对该区域的轨道交通覆盖，通过融入轨道网络进行网络换乘，便于市民及师生轨道交通绿色出行。
　　衷心感谢您的关心和支持，欢迎今后多提宝贵意见和建议。
　　                                                                         苏州市自然资源和规划局
　                                                                                  　2019年5月31日
　　
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