151.关于规范新旧物业交接乱象问题的建议
信息来源： 发布时间：2019-09-23 14:09 浏览 次
建 议 人： | 瞿筱霞; | 建 议 号： | 151 |
标 题： | 关于规范新旧物业交接乱象问题的建议 | ||
| 建议内容： | 随着城市化的不断发展，业主小区已成为城市社会基础组织的主要形式，特别是出现了许多业主人数众多、物业服务体量巨大的大型小区。在此背景下，许多小区的新旧物业交接乱象问题已经引起了社会广泛关注，如何规范新旧物业交接乱象成为一个亟待解决的问题。 一、新旧物业交接乱象问题的表现 根据群众反映，新旧物业交接乱象问题主要体现为以下四点： 1、新物业选聘流程合法性争议大。根据现行规定，业主要把旧物业“炒鱿鱼”、选聘新物业必须要经过成立业委会、投票形成解聘及选聘决议、决议公示、签订新物业服务合同、向有关部门备案等一系列繁杂手续。加之大部分业主、承担监管职责的街道、居委会、房地产行政主管部门并非法律专业人士，对散落于各个法律法规中的零散规定难以充分理解，导致旧物业服务单位、部分业主常常对新物业选聘流程甚至业委会合法性提出异议、引发纠纷甚至诉讼，严重降低了物业交接效率。 2、小区相关设施如物业管理用房、公共设施等移交难。例如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但旧物业管理公司大多对物业管理用房已进行过装修，投入了一部分的费用，旧的物业管理公司、新的物业管理公司、业主委员会对这部分费用如何分担，往往也会产生纠纷，为移交带来障碍。 3、物业资料移交难。根据相关规定，旧物业服务单位应当向新物业服务单位移交竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料等物业管理所必须的资料。但实际交接中，往往会出现旧物业服务单位以“开发商未移交”“资料已丢失”等理由拒绝移交的情况，导致新物业服务单位无法开展物业管理服务。 4、物业管理费支出、欠费问题处理难。由于业主选聘新物业单位往往发生在旧物业单位的服务不到位、物业管理收支有争议、与业主之间存在纠纷矛盾之后，因此在大部分交接情形下都存在着由于既往物业费用结欠、公共收益分配等争议，进而导致很多旧物业单位打出“不付清物业费就不撤场、不配合交接”的抵抗口号。 二、新旧物业交接乱象的恶劣影响考虑到小区是居民日常居住的场所，新旧物业交接乱象将直接影响到老百姓的日常生活安宁，实践中甚至频频发生由于新旧物业交接问题导致的群体性肢体冲突、涉诉涉访事件，给社会稳定、人民安居乐业带来了恶劣影响。 三、规范新旧物业交接乱象问题的建议 1、建议房地产行政主管部门加强对于物业服务单位的日常管理，例如周期性（年度或半年度）对辖区内小区的物业服务情况（有无服务质量投诉、欠费问题）进行主动调查，并对存在群体性争议风险的情形进行主动、提前介入，减少后期纠纷矛盾的发生和处理难度。 2、建议地方街道、居委会积极组织辖区内小区业主代表、物业服务单位代表日常对物业服务有关法律法规进行学习，并在实务中加强指导力度，增强各方法治意识，引导其面对纠纷合法、理性维权。 3、对于辖区内体量较大的或存在明显矛盾的小区的新旧物业交接，建议地方街道、居委会、房地产行政主管部门进行全流程介入、指导，并就相关矛盾纠纷化解机制与相关人民调解单位、公安单位进行联动处理，防止矛盾事态恶性扩大。 | ||
承办单位: | 主 办 | 苏州市住房和城乡建设局 | |
| 会 办 | 苏州市民政局;; | ||
| 办理期限: | 3个月 | 答复时间: | 2019-5-28 |
| 办理类型: | A (解决、已经解决) | ||
| 答复内容: | 对市政协十四届三次会议第151号提案的答复 瞿筱霞委员： 您提出的关于《关于规范新旧物业交接乱象问题的建议》的提案收悉。现答复如下： 当前，我市物业管理中新旧物业服务企业交接过程中确实存在一些乱象，亟待进一步健全物业管理体制机制加以规范。 一、我市住宅小区物业管理工作情况 近年来，我市各地物业行政主管部门高度重视物业管理工作，在认真履行职能的基础上，积极协调相关行政部门共同做好物业管理特别是住宅小区的物业管理工作。 一是健全市、区、街道及社区物业管理四级监管体制。加强基层物业管理队伍建设，全市大部分街道（镇）都成立了物业管理监管机构，配备了专职或兼职人员，为加快推进物业管理属地化提供组织保障。推广物业的社区延伸考核，使基层对物业管理工作有更多的话语权。2018年，组织市区近1000名街道、社区物业管理工作人员参加业务培训，制定贴近实际、内容丰富、可操作性强的授课内容，就《物业法律法规政策解析》、《物业属地管理工作》、《物业纠纷调解》、和《业主委员会成立操作流程及相关法律释疑》等课程，结合大量案例为培训人员进行讲授，取得了较好的效果。 二是着力推进社区治理现代化。在新旧物业交接过程中，注重发挥社区居委会对物业服务企业的指导和监督作用十分重要和必要，能够在一定程度上有效化解交接过程中的矛盾问题。自2016年起，我市先后出台《关于加快推进城乡社区治理现代化的意见》（苏委发〔2016〕20号）、《关于深入贯彻中央和省决策部署全面推进城乡社区治理现代化的行动计划》（苏委办发〔2018〕47号）等文件，明确基层党组织、社区居委会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督作用，要求“业主委员会和物业服务企业主动接受镇（街道）和社区‘两委’的指导、监督和评议，每年向社区居委会报告小区物业管理情况”，在基层广泛构建社区党组织牵头、村（居）委会、业主委员会、社会组织、物业服务企业、驻区有关单位参加的联席会议制度，协调解决物业管理和社区治理中的问题。 三是加强物业管理项目检查。开展前期物业管理招投标项目督查，2018年督查了68个项目，对其中9个项目出具了整改通知，根据整改情况，相关物业企业半年或一年内不得进入前期物业招投标市场，今年将对100个项目进行督查，目前这项工作正在有序开展，5月底之前完成。对全市物业管理项目开展“双随机”抽查，在物业服务企业自查自纠的基础上，市、区两级物业行政主管部门分批次实地抽查，对照省、市示范物业管理项目服务质量评价标准，督促企业纠正不规范服务行为，对问题突出的企业，在市场准入、开具诚信证明上予以限制。 四是推进物业纠纷多元化解机制建设。针对物业纠纷的特点，我市建立了物业纠纷调解工作机制，通过人民调解、行政调解、司法调解、行业调解的相互衔接和配合，形成预防为主、调防结合、案结事了的调解工作机制，努力实现将物业纠纷化解在基层的工作目标。同时，建立健全物业纠纷预警机制，大力加强对物业纠纷发生发展规律的研究与把握，不断增强分析研判能力。针对可能发生的重大疑难物业纠纷，及时制定处置预案，细化落实处置措施，形成行之有效的重大物业纠纷应急处置机制。 五是规范业主（代表）大会建设。业主委员会在物业管理项目交接过程中起到了非常关键的作用，近年来，我们持续推进业主（代表）大会、业委会相关工作。（1）积极指导筹建业主大会、业主委员会。目前，我市已成立业主委员会的小区约占小区总数的40％，大部分业主大会、业主委员会发挥了应有的积极作用。对符合条件的住宅小区，我们要求区（市）主管部门积极指导、帮助筹建业主大会、成立业主委员会。对一些暂不具备条件，暂不能建立业主大会的小区，按照《江苏省物业管理条例》相关规定，由街道（镇）牵头组建“物业管理委员会”，代行业主大会、业主委员会职能。（2）加强业主委员会工作能力培训。业主委员会工作能力的高低直接影响到小区管理水平的优劣。为此，市、区（市）物业主管部门非常重视业主委员会能力培训，但仍有部分业主委员会成员特别是业主委员会主任参加培训的积极性、主动性不高。今后，我们将要求区（市）根据业主委员会成员特点调整培训方案，提高业主委员会成员的参训率。（3）不断规范业主委员会行为。2018年，我局印发了《业主大会议事规则（示范文本）》，该文本综合有关业主（代表）大会、业主委员会方面最新的法律法规规定，吸收我市多年来一些好的、成功的做法，在业主（代表）大会、业主委员会、业主监事会运行程序方面列出示范，规范业主大会全体成员的行为。同时，建立健全纠错机制，对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定，区（市）物业行政主管部门应责令其限期改正或撤销其决定。街道办事处（镇人民政府）、社区居委会强化与业主委员会面对面的辅导，在业主大会筹建、业主委员会成立或换届、业主委员会的日常管理事务中给予必要的帮助，使业主委员会工作不走“弯路”。对业主委员会不能正常开展工作的，街道（镇）应组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整，以保证小区自治管理的正常进行。 二、下一步工作举措 当前物业管理工作还存在一些结构性难题和深层次矛盾，今后，我们将重点加大以下几方面工作力度： （一）推动物业管理和社区治理相融合 1.加强基层党组织的引领。通过合法程序，推动符合条件的居委会党组成员、社区“两委”兼任业主委员会成员，探索符合条件的业委会成员担任社区党组织的兼职委员，充分发挥基层党组织的群众工作优势，通过基层党组织和党员的引领作用，有效凝聚基层力量，打通社会治理“最后一公里”，带领业主有序参与自我管理活动，实现共建、共治、共享的社区治理新格局。 2.规范社区物业管理。建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，做实社区联席会议制度，协调解决物业管理社区平安、环境卫生等住宅小区重大的公共管理事务。探索在居委会下设环境和物业管理委员会，监督指导业主委员会开展有关工作，督促物业服务企业认真履行职责。 （二）继续加强物业行业监管力度 1.健全多层次立体化四级监管体系。通过社区街道日常检查、区级规范化考评、前期物业招投标项目督查、“双随机”检查、示范项目评价等举措，加强项目管理和服务的过程监管，优化社区、街道（镇）、区、市四级物业监管程序，做到体系健全、职责明确、衔接顺畅。推广在街道一级层面设置物业管理机构（或增挂牌）的做法，推进设立街道（镇）物业管理联席会议，协调、处置辖区内住宅小区综合管理相关事务，解决住宅小区中跨部门、跨领域以及其他重大问题。 2.进一步加强物业行业信用管理。今年，我们出台了《苏州市物业服务企业信用管理办法（试行）》，对物业服务企业信用实行分级评定。加快物业管理行业信用体系建设，不仅是“诚信苏州”建设的重要内容，也是当前企业资质管理取消后加强物业行业管理的重要手段。通过信用体系建设和监管，健全行业信用档案，深化企业“红黑名单”制度，强化物业管理服务市场准入和退出机制，支持鼓励守信行为，及时惩戒失信行为，让业绩好、服务优、诚信度高的物业服务企业成为市场主流，使“业绩差、服务差、诚信差”的“三差”企业从物业市场中退出，着力构建诚实守信的市场环境，促进物业管理服务行业健康发展、诚信发展。 3.出台并落实承接查验标准。落实《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》，规范承接和退管行为，物业服务企业不得承接未经承接查验或承接查验不符合要求又未落实整改的项目。探索建立物业服务项目承接查验专家库，试行第三方评估报告制度。目前，我局已委托苏州市物业管理协会完成了承接查验行业标准草案，拟于下半年出台。 4.发挥行业协会诚信自律引领作用。加强行业自律，引导物业服务企业开展服务承诺、履行社会责任，确保物业服务质价相符，努力构建和维护良好的物业服务市场秩序，促进物业服务业健康发展。 （三）完善物业纠纷调解机制建设 1.巩固物业纠纷预防调解工作成效。认真落实《关于建立健全苏州市物业纠纷调解工作机制的实施意见》，建立和完善畅通的利益诉求渠道，依法、及时、有效预防和化解物业管理纠纷，营造和谐良好的物业管理环境。 2.推动物业纠纷多元化解机制形成。会同综治部门、司法行政部门、公安机关、人民法院、街道、社区和业委会等各方构建物业纠纷多元化解工作格局。做好物业纠纷行政调解工作，指导重大疑难物业纠纷调解，对人民调解工作在物业管理政策法规专业培训、物业专业人才资源等方面予以支持。 3.继续完善违法行为投诉登记制度。促进住宅小区突发事件得到及时有效处理，暴力交接、违章搭建、违规装修、破坏绿化、无序停车等行为得到有效遏制，小区管理秩序得到有效维护。 苏州市住房和城乡建设局 2019年5月27日 | ||
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