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146.关于老旧“袖珍小区”物业管理模式的建议
信息来源： 发布时间：2019-09-23 14:09 浏览 次
建 议 人：
王强;
建 议 号：
146

标    题：

关于老旧“袖珍小区”物业管理模式的建议
建议内容：

　　在住宅行业里，总建筑面积低于1万平方米的老旧商品房住宅小区被称之为“袖珍小区”。这类小区因为建成年代较早，规模小、住户少、物业管理不到位，公共设施缺乏，责权利不清晰，物业收费难等，导致了小区环境无人管理、门禁形同虚设，监控探头破损严重、甚至没有，环境状况不尽如人意,邻里关系紧张、车辆停放无序，公共设施不全、甚至无停车场所等各类问题，给居民的生活带来了许多不便。为进一步加强小区安全管理，提升城市形象和文明程度，也进一步提高老旧小区居民的幸福感，提出以下建议：
　　一、明确小区所属的街道、社区职责。实行小区管理基层部门负责制，加强社区管理人员的服务意识，责任到人，建立长效考核机制。有条件的话对相关适当街道、社区补助一定的经费。
　　二、有序改善小区面貌。由政府出面对小区建筑本身及周边环境进行全面提升，统一归置所属小区的公共设施，完善小区基本的安全设施及市政配套设施。
　　三、整合区域资源解决停车问题。针对老旧小区停车难带来居民突尖锐性多发性的矛盾，由主管单位和部门整合辖区内的公共场所，对业主收取适当的费用，加以开发利用。
　　四、实现物业连片管理。寻找管理能力强、社会责任心强的物业公司，对“袖珍小区”实行统一管理。制定物业连片管理方案，形成“袖珍小区”管理模式整合区域内物业资源，确定由某个物业公司管理后，制定一套“袖珍小区”区域化管理详细方案。方案中要对管理处、管理人员、服务时间、保洁标准、物业费收费标准等相关方面做明确规定。

承办单位:
 主 办 姑苏区政府
会 办 苏州市住房和城乡建设局;;
办理期限: 3个月 答复时间: 2019-5-22
办理类型: A (解决、已经解决)
答复内容:                                             对市政协十四届三次会议第146号提案的答复
王强委员：
　　您提出的“关于老旧‘袖珍小区’物业管理模式的建议”的提案收悉，现答复如下：
　　一、姑苏区老旧小区目前在物业管理中存在的一些困难和问题
　　（一）配套设施严重不足。我区老旧小区大多建于1994年以前，受当时规划局限，建设标准不高、公建配套设施严重不足，有的甚至连门卫室、房屋单元防盗门都没有。同时，多年以来养护维修不到位、使用人爱惜不够、日常管理缺失等原因，出现问题较多、历史欠账堆积，从客观上造成了老旧小区的管理难度和管理问题。
　　（二）管理成本逐年攀升。很多老旧小区管理费用仍然停留在上世纪八、九十年代每户每月5-10元的卫生费档次，收费标准极低且收缴率很低。同时，随着市最低工资标准逐年调高，人力成本剧增，导致小区管理成本增加，部分小区出现了物业企业退管，或者没有物业企业愿意承接的情况。
　　（三）服务水平相对较低。部分物业企业的从业人员专业素养不高、综合管理水平偏低，聘用退休人员较多；项目管理利润薄，甚至没有利润，导致物业企业不断降低服务标准、减少服务人员、缩减服务频次。同时，居民业主、业委会、社区等与物业服务单位之间的沟通、配合不够密切，处理一些问题因为缺乏协商、达不成一致，形成不了有效的管理工作机制，以至于部分小区甚至连基本服务都不到位，业主意见很大。
　　（四）购买服务意愿不强。“小区是我家，管好靠大家”的主题宣传还未深入人心；“物业服务不是福利，缴纳物业费是业主的义务”等主观意识还未走出计划经济的惯性思维。调研发现，一些老旧小区物业费难以收取，且收费率相当低，有的甚至连停车费也无法收取；业主参与意识不高，业委会难以成立，物业企业生存环境比较差，小区的物业服务离实施专业化、市场化运作还有很大的难度和距离。
　　二、为切实增强居民业主的获得感、幸福感和安全感，实现老旧小区有人管、管得好、可持续的目标，下一步我们将加强做好以下几方面的工作：
　　（一）构建老旧小区管理工作新格局。目前居民业主的自治意识普遍不高，团队观念不强，自治组织较难成立，自治成效很难长效。我区将推进落实老旧小区属地管理，纳入社区综合管理和公共服务范畴，作为基层社区治理的重要内容，推动形成街道和社区具体指导、一线工作的老旧小区管理工作新格局。
　　（二）增加人员配备充实工作力量。我区将强化老旧小区管理的属地责任，进一步加强基层工作机构和队伍建设，在既有编制人员内统筹安排，结合物业管理工作和社区综合治理工作落实工作人员，强化一线工作力量。
　　（三）建立老旧小区多元共治体系。我区将对老旧小区进行全面调查摸底，按照社会综合治理网格体系，因地制宜、整合资源、统筹优化、分类实施，探索公共管理、专业管理、自治管理相结合的新路径，逐步形成老旧小区管理以政府托底管理为辅，市场化服务和居民自行管理为主的多元共治的良好局面。
　　（四）加强长效管理的监督考核工作。我区将推进实施“区、街道、社区”三级老旧小区管理考核机制。所辖区政府将老旧小区管理纳入区对街道年度综合考核工作内容，定期对街道老旧小区管理工作的实施情况及矛盾纠纷处理情况进行检查评价；街道对社区进行季度检查考核；社区对物业企业进行日常监督考核。
　　（五）落实基础性资金的保障工作。我区建议综合考虑老旧小区规模、管理效能、物业服务费收缴等因素和情况，具体组织开展考核评价工作，并通过适度资金扶持和考核奖励的政策导向，改善老旧小区因硬件设施缺失，难以自身造血实现管理成本平衡的突出问题。
　　（六）探索区域性项目化物业管理模式。我区将探索并逐步实施区域性项目化物业管理模式（物业连片综合管理），对老旧小区的物业管理开展针对性的引导和规范工作，努力实现老旧小区物业服务管理推进效果明显、城市精细化管理全面覆盖和提升的目标，为广大居民百姓营造出管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住环境。
                                                                             苏州市姑苏区人民政府
                                                                                    2019年5月22日
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