028.关于加快发展苏州住房租赁市场的建议
信息来源： 发布时间：2019-09-23 13:59 浏览 次
建 议 人： | 民进苏州市委员会 | 建 议 号： | 028 |
标 题： | 关于加快发展苏州住房租赁市场的建议 | ||
| 建议内容： | 长三角城市群中苏州属于I型大型城市，常住人口近1500万，其中外来人口达831.8万，年住房租金市场规模高达700亿元。培育和发展租赁市场具有带动经济增长、改善住房资源利用状况、推动住房合理消费等意义。为此我会课题组发放近万份对实际租房群体的调查问卷，实地调查、深入访谈多种不同模式的运营商，了解市场现状和运营中存在的主要问题，了解租房群体的需求和痛点，据此提出相关建议。 一、苏州租赁市场的现状 从管理端看，2018年8月23日，市政府印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见》，从保障供地、培育主体、鼓励和支持个人消费、强化管理和服务等方面提出了具体要求。目前政府正在筹建具有苏州特点、兼顾流动人口治理、租赁房屋安全管理、房屋租赁交易服务与监管等功能的综合化信息服务平台，行业监管日趋规范。 从需求端看，租赁需求增加，市场整体规模持续提升。随着结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客主动选择租房，且不同年龄段人群对于住房有不同的需求。促使整个租赁行业供给产生分化和细化，以更好满足不同的需求。 从供给端看，租房热门地段主要集中在地铁附近交通便利及商业齐全地段，其中老旧小区的租金优势明显；围绕流动人口家庭、年轻白领等全年龄、全周期推出的产品线也已相当丰富。但群租、随意转租、合同约定条款设订混乱等乱相仍然存在。 从运营端看，在政策鼓励、技术赋能、用户体验等因素的共同驱动下，现阶段，长租行业已经进入快速发展期。然而整体缺失标准化的行业规范体系。 二、住房租赁市场发展中存在的问题 1．租客需求与市场供给存在错配。从房源看，有限的廉租房、公租房供不应求，且对居住者条件限制较多，难以满足巨大的租房需求。市场供应的分散式租房房屋质量不一，服务随意；集中式长租公寓租金偏高，个性化需求难以满足。户型需求上一室户供不应求，二室户基本平衡，三室户由于高单价不易出租。在租赁市场日趋庞大和消费升级的背景下，租客对于居住体验与租房服务的要求有所提升，居住环境、服务和设施不佳成为升级居住体验的主要原因。 2．违法行为难以及时发现。调查表明，租客寻租主要借助房屋中介、熟人介绍、线上平台等，对租赁信息的真实性、合法性等无法有效鉴别。个体房源分散，难以统一管理，装修施工差，电器劣质，违规使用水电，消防等隐患巨大。不法二房东擅改房屋结构等问题突出，部分中介或二房东利用收取租金和支付底租之间的流动资金抬高房租，开展恶性竞争。房东、二房东、中介、租客在利益驱动下的不理性行为使管理面临巨大困难。 3．租房运营机构专业程度低。部分中介错误采用“抢夺市场—价格垄断—行业洗牌”的资本运作基本模式运营，将租房做成金融产品，大力推高租价，严重破坏租赁市场环境，更可能引发系列风险。“黑中介”用欺骗隐瞒等手段从房东和租客处获取超额回报，签订不平等不规范的租赁合同。租金调整的时段、额度无规范，造成大量纠纷。发生问题后，因属于民事纠纷，警察不管，需去法院起诉，维权成本极高。 4．租金贷等业务存在金融风险。租金分期业务是纯信用的消费贷款业务，但应届生等支付能力有限的客群多未能办理本项业务；部分小贷公司将租客消费贷情况上传征信系统，影响租客个人信用，成为目前租房分期业务屡遭投诉的核心点之一；有运营商将租金分期贷款再打包，通过资产证券化业务再融资，这样贷款期限无法覆盖产品发行期限，且风险敞口直接面向租客，类似于美国次贷CDO的模式，甚至违约成本更低。目前，其他城市已经发现有运营商因开展租金贷业务而“爆仓”破产。 三、发展住房租赁市场的对策和建议 1.完善管理制度化，规范市场行为。通过设立地方性住房租赁专项法规，明确住房租赁当事人权利义务，保护供需双方当事人合法权益。建议《苏州市出租房屋居住安全管理条例》等拟出台的法规、规范，明确设立条款规定房屋准租标准，规范租赁双方及中介人员要求，规定租赁流程，规定监管办法，建议根据实际情况，进一步规范住房租赁相关的金融业务。 2.保障管理力量，保证长效管理。住房租赁市场具有市场化程度高、地理分布分散，参与主体碎片化的特点，实现有效管理，对于人力、物力、权力需求较大。建议明确直接管理机构，配备专业化的住房租赁管理队伍，明确监管职责，依法做到全程监管、定期督查、查报结合，以实现对于租房租赁市场的有效管理，做到“331”行动结束后能保持整治成果。 3．充分发挥市场调节作用。住房租赁以市场化的发展方向为主。建议提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁公司协同发展的格局，让专业的人来做专业的事。同时，要以政策优惠等方式刺激个人房源的供给，目前苏州租赁市场个人房源供应超过80%，可鼓励商业用房按照规范改为租赁住房，将商业水电调整成民用水电收费标准等。 4.发挥国企补位作用。国企手中有不少闲置资源，如废旧厂房、闲置房屋、配套商业网点等，可更新改造后统筹用于租赁，协助政府解决刚性住宅需求，或带动改善型需求市场化。相比民企，国企能够更少顾及短期利益、更多考虑长期收益，有利于租金和租期的稳定，起补位以及标杆引领作用。如目前苏州人才公寓租金仅600—800元/间，政府还据此对一些没有人才租屋的区域采取一定的补贴政策。 5.不断完善信息服务与监管平台。在使用中不断完善平台，建设集安全治理、隐患消除、监管监测、房源供给、交易撮合、金融服务在内的“全平台支撑、全链条服务和全产品配套”服务体系，逐渐形成平台对于住房租赁市场的全覆盖，不断提升从业的专业度、市场的透明度等，从源头减少违法行为。 | ||
承办单位: | 主 办 | 苏州市住房和城乡建设局 | |
| 会 办 | ; | ||
| 办理期限: | 3个月 | 答复时间: | 2019-5-24 |
| 办理类型: | A (解决、已经解决) | ||
| 答复内容: | 对市政协十四届三次会议第028号提案的答复 民进苏州市委员会： 贵委提出的关于《关于加快发展苏州住房租赁市场的建议》的提案收悉，现答复如下： 一、 我市住房租赁市场基本情况 为进一步改善广大人民群众的住房条件、促进住房租赁市场的健康发展、建立完善的住房租赁体系，市政府出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见》。通过“筹集房源、国企主导、货币安置、建好平台、加强监管”等五个方面进一步推进我市培育和发展住房租赁市场。《意见》明确了资源规划、公安、住建等相关部门的职责分工，为统筹推进住房租赁市场的发展提供了依据。为此，市住建局积极贯彻落实市政府相关工作要求，扎实开展各项工作： （一）在租赁信息平台建设方面。由市公安局牵头，市住建局积极配合，建立住房租赁平台，目前已正式上线运行，为租客、房东、中介、房屋租赁企业提供了全流程、全场景、全线上的住房租赁服务。从百姓端和住建端，通过平台的运行将实现以下六大功能：（1）提供全场景、全线上的交易服务；（2）注册用户实名认证功能;（3）提供租赁房屋产权核验功能;（4）提供租赁交易网签和备案功能;（5）提供经纪机构和从业人员备案功能;（6）实现“安全监管+交易服务+租赁监管”的新机制。从市场端和公安治理端，通过对人口、房屋、行为的研判，对新增租赁事实进行实时排查，对存量租赁房屋定期排查，做到合法合规的透明化，有问题的标签化，并根据问题等级传递至社会综合治理联动平台，实现对参与主体的提醒、整治、禁止、处罚等操作。同时形成城市全量人、房、行为的共享数据池，实现网络、数据、应用的全融合，助力全市一标三实电子门牌工程、电子居住证工程，形成政府“放管服”新抓手。 （二）在政策制定方面。《苏州市出租房屋居住安全管理条例》已于2019年5月1日正式出台实施，（以下简称“条例”）。条例共三十一条，在出租房屋居住面积和人数要求、“群租”管理、消防设备配备、电动车集中充电停放等方面作出了明确规定。对于房屋租赁信息服务与监管平台，条例第四条第二款规定“市、县级市（区）人民政府应当建立房屋租赁信息服务与监管平台，汇集流动人口、出租房屋等基础信息，整合人口综合信息、房屋出租等各类行政管理和公共服务信息资源。”同时，为切实保障平台有效运行，条例第五条规定了公安机关将流动人口居住登记有关信息、住房城乡建设部门将住房租赁备案信息录入平台，第七条规定了居委会、村委会、物业服务企业应当将有关信息录入平台，第九条、第十四条规定社会公众可以通过平台反映问题、办理备案。 在消防设备配备方面，条例第二十条规定，出租人应当在出租的每间居室配备防烟雾口罩、报警哨、手电筒。房屋出租给两户以上承租人的，出租人应当在出租房屋内配置至少两具三公斤以上的干粉灭火器或者相应量的其他灭火器。出租房屋内出租居室达到十间以上，或者出租床位达到十个以上的，出租人应当在每间居室以及公共区域安装火灾探测报警器或者智能火灾预警装置，在公共区域安装应急照明灯，并在每间居室张贴应急疏散路线图。条例第十五条第二款，要求“出租人应当建立相应的管理制度，确定管理人员，落实安全管理职责。” （三）在租赁市场监管方面。针对当前租赁市场存在的乱象，主要做好对房地产经纪管理和物业管理工作。一是通过各类媒体将房地产中介机构及其从业人员的信用评定结果向社会公布，褒奖优秀、惩戒失信、打造一批优秀的样板机构和人员，曝光不良机构和人员，并将相关信息进行共享，形成全社会共同监督“诚信中介”建设的良好氛围。二是要求房地产经纪机构及其经纪人员在从事房地产租赁业务过程中知法守法，严格执行经纪服务标准，确保租赁业务规范、有序。同时加强对房屋租赁、使用过程中的安全常识，租赁政策宣传力度，引导租赁双方当事人规范租赁行为。三是要求房地产经纪机构和经纪人员不得为禁止租赁的房屋提供经纪服务。不得从事或者教唆他人参与“群租”等违法违规租赁业务。四是对从事物业代管租赁业务的房地产经纪机构，不可擅自改变房屋建造结构，对代管物业进行违规改造，应当加强对代管物业承租情况和安全隐患的管理。5.房地产经纪机构及其专业人员从事房地产经纪业务时应当严格遵守法律法规及各项规章，如有违规行为，一经查实，将按相应条款予以处罚，并计入诚信档案。 二、下一步工作打算 在贯彻落实《关于加快和培育发展租赁市场的意见》的基础上，市住建局将在建立政府公共租赁平台、扶持规模化租赁机构和国资背景的租赁企业、发展长租公寓等方面进行积极的尝试和探索，加快相关政策的研究和落地，确保见到实效。同时，在市出租房屋安全隐患集中整治工作领导小组的组织协调下，加强与公安、消防等相关责任部门的沟通协调，强化综合治理，切实提升住房租赁管理工作水平。 一是通过多种方式全力引导、推动租赁企业、中介、个人使用住房租赁服务平台，加快实现平台房源、租赁企业、租赁环节的全覆盖，促进租赁平台为市场服务，实现住房租赁服务平台的正常运行和良性发展。 二是进一步加强对房地产经纪机构的管理。会同市场监督、税务等部门建立联动机制，定期交换中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上公示备案中介机构名单，提醒群众审慎选择中介机构，防范风险。同时，全面升级房地产经纪行业管理模式，上线运行“苏州市房地产经纪与信用管理平台”，将房地产经纪行业管理原先的“管人、管事、管行为”，升级为“管平台、管数据、管信用”的现代化管理模式。目前，平台已纳入全市3000多家备案经纪机构，以及近15000名从业人员的数据，未来将全面覆盖房地产经纪行业，真正推动我市房地产经纪行业走上规范经营、诚信服务之路，持续提升行业整体形象，维护市场健康发展。 苏州市住房和城乡建设局 2019年5月23日 | ||
附件