十四届二次会议

005.关于完善直管公房管理体制,改善居住使用环境的建议

发布时间:2018-8-16
建 议 人:
民建苏州市委员会
建 议 号:
005

标    题:

关于完善直管公房管理体制,改善居住使用环境的建议

建议内容:

  直管公房是历史发展产物。《苏州市国家历史文化名城保护条例》通过后,面广量大的直管公房再次进入大众的视野。直管公房类别繁多,建筑大多陈旧、基础设施缺乏、居住条件较差,居住的居民老龄化、低收入化趋势严重,与古城保护、提高居民居住生活水平之间的矛盾越来越凸显。
  据了解,全市范围现有直管公房约205万平方米,其中居住房屋约175万平方米,占85%,非居住房屋30万平方米,占15%。姑苏区是苏州市直管公房最为集中的区域,辖区内直管公房面积共计约190万平方米,居住户31989户,面积168万平方米,其中,非成套住户29688户,占比93%,非居住房742处,面积约22万平方米。护城河以内(古城范围)的直管公房共24560户,面积86.6万平方米,居住户24232户,面积79.2万平方米,非居住328户,面积7.6万平方米。
  全市的直管公房有以下几个特点:一是体量大、集中度高。与北京、上海、南京、杭州等城市一样,苏州是直管公房拥有量较多的城市,位居江苏省首位,且集中度在所有城市中属于最高的,主要集中在姑苏区及护城河内14.2平方公里的范围内,分别为31989户和24560户。二是非成套住房多。全市直管公房承租人34342户,其中,居民33314户,其它承租户1028户,居民自住占80%。姑苏区有居住房31989户,其中,非成套29688户,占比93%,在非成套住户中,房屋的历史跨度较长,既有明清、民国时期的建筑用房,又有建国后各个历史阶段的建筑用房;老旧建筑多,许多房屋由于年久,老化陈旧现象严重;砖木结构多,其中一些,特别是明清时期的建筑多以砖木结构为主要特征;生活条件差,缺少基础的卫生设施,有的院落居住20多户,最多的住了78户,人均13平方米左右,公共区域交错无法分割。三是文保、控保建筑多。据统计,全市约有25万平方米的建筑房屋属于文保、控保。四是使用权主体比较多。直管公房的产权所有权虽然登记在市住建局名下,但使用权主体又相对比较分散,有普通居民、政府机关、街道、社区和企事业单位等,复杂多样。
  以上几个特点,使得直管公房带来了难分、难改、难管的问题和矛盾。
  1.减少消解直管公房数量困难重重。直管公房减少消解困难是因为:一是文保控保建筑难以适用房改政策;二是直管公房中许多系砖木结构,房子之间彼此相联,土地及公共区域无法分割办证;三是虽然目前所有权登记在市住建局名下,但使用权主体比较多,如果发生所有权转移,就会涉及补交土地出让金、土地增值税等大量税款,转让成本高。四是直管公房现住居民其中一部分本身经济条件较差,没有房改的经济实力或动力,也有一些个人在政府、企业、对其房屋有意向征购时漫天要价,造成转让困难。
  2.解危、收取租金等具体管理问题复杂。直管公房系历史的产物,历史积累的矛盾和现实矛盾交织,在面对具体的修缮、改造、租金收取、房改等具体管理问题时,往往很多问题交织,造成具体管理措施难以落实。一是集聚的许多历史遗留问题难以厘清。许多带有历史遗留问题,如:原平江、金阊、沧浪三区的转制企业的遗留问题、失管的公用住房接管问题等等;二是使用主体较多,管理问题复杂。直管公房大体分两类:一类是居住用房。姑苏区辖区直管公房面积约190万平方米,其中居住房面积168平方米,所住人员大多为居民,日常修缮由市住建局负责,委托11个房管所、姑苏区和市直属管理;一类是非居住用房。面积约22万平方米。其中,一部分由国有企事业、街道用于办公使用,不收取租金,但承担着自行维修的职责,一部分进行了转租,收取接近市场价的租金,还有一部分用于公益性的使用,收取市场价约40%的租金,由于情况复杂,梳理起来困难,造成一部分直管公房长期游离于事实上的监管之外。
  3.古城保护的要求和砖木结构房屋的特性、居住密度大的特点造成居住、改造难度大。其一,苏州古城保护要求许多建筑必须保持原貌原样不变,使得一些房屋建筑尽管比较破旧甚至存在一定的危险性,但还是难以拆除或翻新;其二,在姑苏区辖区的直管公房190万平方米中,相当数量的是明清、民国时期的建筑,不仅缺少现代生活必备的卫生设施,而且多以砖木结构房屋为主要特征。由于建造的年代比较长,许多砖木结构房屋都比较陈旧,或多或少都存在一定的结构不稳固的情况,一般十年左右就要进行一轮大的修缮,资金投入大。其三,姑苏区辖区的直管公房又大多集中在14.2平方公里的护城河内,面积86.6万平方米,占比达公房总量的45.3%,这种密集度在全国恐怕都是独一无二的。其四,由于历史的原因,许多公房与私房犬牙交错,难以分割,加剧了修缮难度。
  十九大报告中提出的主要矛盾“人民日益增长的美好需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”的基本判断,在直管公房上也得以印证和体现。也正由于苏州古城存在着相当数量的居住条件和环境还比较差的居住群体,带来了苏州古城居民人口结构上的相对弱势,同时也进一步增大了管理难度。苏州要勇当“两个标杆”、建设“四个名城”,必须以更大的责任担当和创新发展推进“两聚一高”目标的实现。
  我们建议:
  1.加强调查摸底,建立公房管理基础档案。直管公房的管理难的成因之一是因为直管公房管理产生的诸多问题许多是历史遗留问题,类别繁多、来源广泛、复杂多样。市住建局在前期已经进行了多轮的摸底排查,但还是有一部分未被了解和掌握,建议住建局在前期调研基础上,加强与国土等部门的密切配合,建立公房管理的详细档案,把家底摸清摸实,防止国有资产的流失和损失,分门别类地把各种类别情况梳理清楚,增强工作的针对性。
  2.制定完善直管公房管理政策,建立健全全市统一信息平台。制定完善的直管公房管理政策,加强对全市直管公房的管理。参考杭州市《转发市房管局关于杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定的通知》(杭政办【2004】2号)和《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见》,制定我市的直管公房管理办法,对直管公房进行分类,按照不同类别公房的特性,有针对性的改善居民居住生活问题。运用互联网技术,建立全市统一的直管公房信息平台,对公房的使用、租赁、经营、转让等实行动态监管。强化相关职能部门根据各自职责对直管公房的协同配合,确保直管公房管理的政策统一、管理规范、经营有序、服务优质。
  3.分类消解存量公房,减少交易环节成本。一是区分直管公房中的住宅与非住宅管理模式,将直管公房中的非住宅纳入市场化经营轨道。对于非居住房屋,按照目前使用权状况,增强其经营性,确保国有资产保值增值。或由住建局把直管公房分类打包,委托姑苏区或其他国有经营单位对古城区范围内的非居住商业房屋进行统一租赁经营,收取相应的租金,并承担相应的管理保护义务。非居住房屋使用权人有意愿,也愿意承担相应转让成本的,可以将其产权转为使用权人所有。二是明确直管公房中的居住房屋使用权转让条件、可转让的范围、转让中所有权人收益的取得方式、公房使用权有偿转让办理程序,按照房屋性质和使用权人性质逐步完成公有住房使用权的转移。非文保控保建筑使用权人为普通市民的,符合房改政策的,鼓励通过房改政策将所有权转为公房使用人所有。居民财力不足以进行房改,又希望改善居住条件的,由住建局和姑苏区组织协议搬迁。居住房屋中属于文保、控保建筑的按照《苏州市古建筑保护条例》、《苏州市市区依靠社会力量保护直管公房古民居实施意见》等规定,引入社会资金,用单点征收补偿方式对有价值的文保、控保建筑采进行点式保护。同时,有效安置原居民,改善原居民的生活条件。三是公房的土地为划拨性质,如果进行转让,首先要补缴土地出让金,由于转让成本为0,转让时又需要补缴大量的土地增值税。营改增后,土地增值税已经很难回避。但土地出让金部分,如果符合相关政策的,可以进行减免。为了古城保护的需要,也可以考虑可以从土地出让金返还一部分用于古城保护。四是鼓励居民在政策允许的条件下,通过租赁直管公房的方式在古城内居住生活,在符合规划条件下,对直管公房进行改造,改善直管公房的居住功能和居住条件。对于改造完成的直管公房,也不应都转换为商业房屋进行利用,可以采取市场租赁、出售等方式,引导有经济能力和有古城情结的人到古城区居住,提高古城居民的整体素质,从而保留古城的人文风貌,延续古城的历史文脉。
  4.制定统一技术规范,适当提高修缮改造标准。根据历史文化名城保护相关规划和传统民居形制导则的规定,结合居民群众对居住条件改善和现代美好生活的新需求,对直管公房改造风貌、样式在进行统一规划后进行翻建,在翻建过程中,统一其风貌。对于文保、控保建筑,严格按照原样原工艺翻建;对于其他居住用房,在原地、原高度、原面积不变的基础上,可以适当采用新工艺、新手段,提高房屋质量,延长房屋的使用寿命。
  5.将直管公房纳入共有产权保障住房进行管理。直管公房具有类产权性质,其与目前国家正在试点的共有产权住房的各项制度具有相似之处。但不同的是,其产权性质并未被国家法律、法规和规范性文件所明确,仅在拆迁补偿、转让权益分配的实践操作中以类产权的方式实现了公房使用权人的权益。建议参考住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)、《上海市共有产权保障住房管理办法》(沪府令39号)等规定,将直管公房转为共有产权保障房进行管理。明确直管公房使用权人在直管公房中的产权份额,对直管公房(共有产权保障房)转让条件进行明确,为未来对保障房的统一管理和改善直管公房居民的居住条件奠定基础。

承办单位:
主 办 苏州市住房和城乡建设局
会 办 姑苏区政府;;
办理期限: 3个月 答复时间: 2018/5/29
办理类型: A (解决、已经解决)
答复内容:                                                对市政协十四届二次会议第005号提案的答复
民建苏州市委:
  贵委提出的关于《关于完善直管公房管理体制,改善居住使用环境的建议》的提案收悉。现答复如下:
  一、建立公房管理基础档案方面
  建立和完善直管公房管理的基础档案非常重要,这是开展直管公房管理的根本基础和必备条件。
  苏州城区的直管公房主要来源于解放初期政府接管、代管、没收和对私改造而取得的房屋,也有一部分是1979年至1998年由职工所在单位自行建造、自行分配而形成的。2002年,在各区所属的原房管所由事业单位转制为企业时,原下放各房管所管理的所有直管公房,均按原市房管局的要求整体收归市级管理,涉及直管公房房屋的信息和档案材料也全部归并到城区直管公房管理范畴。2006年,原市房管局建立了信息化“直管公房管理系统”,在理清已纳入市级管理所有公房资产家底的基础上,将直管公房资产的产权产籍信息、租赁情况、结构等级、房屋来源、房屋性质等信息全部输入电脑,由计算机对直管公房实施全过程规范化管理,依据公房管理政策设定的程序处理租金收缴、租赁更名、房改售房等各项管理业务。同时,根据国有资产管理要求,各政府机关、企事业单位也陆续将其自行管理的公有住房移交给公房管理部门。公房管理部门每接受一套房屋就将相关信息记入“直管公房管理系统”。十多年来,公房管理部门充分运用“直管公房管理系统”做好直管公房的资产管理、租赁管理和修缮管理工作,准确、完整地录入资产数据,及时、如实地变更租赁信息,规范、严格地登记修缮动态和处理各项管理业务;公房管理部门还建有专门档案室,加强保管历史档案材料,及时办结归档新增资料,为开展公房管理提供了可靠的必备条件和根本保障。
  但从全市公有房屋而言,确实存在一些原有政府机关、事业单位、国有企业独立自建和依附于直管公房建筑建造的无证公有房屋,由于历史原因,这些公有房屋缺少基础档案,既无法办理不动产权证,也无法移交公房管理部门纳入直管公房管理,这是国有资产管理和不动产登记应直面的问题。
  为进一步加强直管公房管理的基础档案建设,我们将着力推进以下几项工作:一是加快公房管理系统的改造升级。按照信息化、智能化、现代化和规范化的管理要求,今年已开始实施“直管公房管理系统”的改造升级,将依托政务网络平台和“互联网+”、大数据等现代信息技术,重构和优化公房管理各业务子系统的业务处理模式,建立规范的业务管理体系、有效的公房管理监管体系、科学的数据分析决策体系、公众化登记电子支付服务体系和全面的公房电子档案管理体系,力求实现“过程全监控、管理无死角、服务全方位”的管理目标。二是积极推动存量公有房屋的移交接管。针对现行不动产登记政策与大量存量公有房屋需登记和移交存在不统一的矛盾,拟提请市政府协调不动产登记部门,在尊重历史、尊重客观实际的基础上,制订可行的无证公有房屋、需移交房产的不动产登记政策,给这些国有资产明确身份开辟一条走得通的道路。
  二、完善公房管理政策方面
  我市自1998年停止福利分房至今,任何单位都不再给职工分配福利性住房,公房管理部门只对历史上分配的直管公房进行管理,主要管理内容:一是资产管理,接管存量公房,对资产产权产籍实施动态管理;二是租赁管理,收缴房屋租金,对承租人的租赁使用行为进行日常管理;三是修缮管理,对公房进行修缮养护,确保承租居民居住安全。为了加强和规范直管公房的管理,公房管理部门先后出台了一系列的规定和制度,主要有:为适应住房制度改革、推动住房商品化,允许承租人将其承租的公房按市场交换价值转让使用权,制定了《苏州市市区公有住房置换暂行办法》(苏房〔1999〕4号),规定了公房使用权有偿转让的条件和办理程序;为维护直管公房租赁当事人的合法权益,规范转租行为,制定了《苏州市区直管公有住房转租暂行规定》(苏房〔2004〕8号),明确了只有经产权人同意承租人才可以转租;为防止和减少故意或过失损坏直管公房现象的发生,印发了《苏州市区直管公房毁损赔偿责任暂行规定》(苏房管〔2005〕6号);为加强直管公房管理,制定了《苏州市区直管公有住房租赁管理规定》(苏房管〔2008〕19号),对涉及直管公房租赁管理的各项业务、工作要求等作了全面规定。因此,现行的公房管理政策已全面覆盖了公房管理的各项业务和工作环节。
  近年来,为适应我市房地产市场快速发展、房价大幅提升和古城保护逐步推进的形势要求,进一步加强公房的规范化管理,公房管理部门制定和完善了适应后福利分房时期公房管理的一系列制度,取得了明显成效。
  一是规范工作行为的管理制度。(1)印发了《关于加强接管房产管理工作的通知》(苏住建公〔2012〕10号),明确接管房产的工作程序和工作要求,防止国有资产的流失。(2)制定了无偿更名工作程序,在《苏州市城区直管公房居住房使用权无偿更名规定》(苏住建公〔2014〕12号)中,明确了无偿更名的条件和要求,更名的审核、登记、协议签订等流程。(3)出台《苏州市城区直管公房转租管理工作规程》(苏住建公〔2016〕8号),强调在严格落实审核、踏勘、审批等程序同时,要加强对转租房屋的检查和动态跟踪。
  二是规范租赁行为的管理制度。(1)采用综合措施调控使用权转让行为。对于转让使用权的直管公房,规定一律按转让参考价的15%收取转让收益金,受让人的租金一律按标准租金翻倍计收;唯一住房的承租人不得转让使用权;搭建有违章建筑的直管公房,在违章建筑拆除前不得转让使用权;只有姑苏区户籍的市民才有受让使用权的资格。(2)推出“承租代表”新举措。对无法确定无偿更名承租人的,允许推荐“承租代表”代为履行使用直管公房的缴租和看管义务。(3)实施信用管理。将承租人发生的擅自转租、搭建违章、拖欠租金和破坏房屋等行为,记入诚信档案,并实施惩戒。(4)严格界定无偿更名对象,规定只有原承租人的直系亲属可以申请无偿更名,更名时需取得其他直系亲属的一致同意。
  三是规范修缮行为的管理制度。(1)“原样原修”制度,规定直管公房修缮,必须做到“原样原修”,杜绝扩建房屋面积、搭建无证建筑、乱开门窗等现象的出现。(2)质量控制制度,修订了《苏州市城区直管公房修缮工程质量控制标准》(苏住建公〔2013〕7号),为提高修缮标准、保障修缮质量提供依据。(3)使用期限保证制度,规定经大修后的直管公房,10年内不再实施大修的修缮;经翻建的直管公房,15年内不再实施大修和翻建的修缮。
  今后一个时期,在公房管理政策方面,我们的重点是抓好政策的执行、落实和监管,严格用制度管人、用制度管事,进一步提高管理人员的业务水平,提升直管公房的管理质量。
  三、非居住房经营管理方面
  将直管公房中的非居住房纳入市场化经营轨道,是我国市场化经济发展对公房管理的必然要求,是实现国有资产保值增值的重要措施和途径。
  我市自2007年起对直管公房非居住房施行公开招租,印发了《苏州市市区直管非居住房屋公开招租管理办法(试行)》(苏房管〔2007〕2号)、《苏州市市区直管非居住房屋公开招租实施细则》(苏房管〔2008〕12号),将非居住房的租赁逐步纳入市场化的公开招租轨道,这项工作的制度和成效在全国房管部门处于领先地步。经过10年的运作,除政府机关、街道社区、学校和区属国资使用的直管公房非居住房以外,其它面向社会出租的直管公房非居住房基本都以公开招租的形式出租,出租的程序不断规范,租赁经营的效益大幅提高。近几年来,为进一步规范公开招租行为和公开招租程序,防止发生暗箱操作,真正体现“公开、公平、公正”原则,我们制定了《苏州市区直管公房公开招租工作规定》(苏住建公〔2013〕9号),要求招租人严格按照确定底价、拟定招租文件、发布招租信息、受理申请、资格审核、入围招租和集体评分、公示结果的流程,实施公开招租;特别是对公开招租房屋的续租户,创造性提出了“愿意在原租赁期满后按不低于10%的幅度提升租金的,可直接签订新一轮租赁协议,并视同为公开招租;不愿意提升租金的,则进入公开招租程序”的新举措,有效防止了公开招租过程中恶意竞争现象的发生。建立了《直管公房公开招租评标人员名册》(苏建函公〔2013〕175号),使评标人员的基本素质得到保障,评标人员能够公正产生,评标水平得到提高。制订了《苏州市区直管公房公开招租评分细则》(苏住建公〔2014〕2号),对投标报价、投标方案、投标人资信、缴租方式等逐一细化评分标准,避免了招租评标的盲目性和随意性,增强了评标的科学性和合理性。特别是建立履约诚信制度,制定了《直管公房承租人履约诚信监督管理规定》(苏住建公〔2013〕10号),规定对投标人在非居住房招租过程中围标、串标,承租人在承租期间违约、欠租、破坏结构等不良、失信行为,一律记入信用档案,实行惩戒性限制,防止国有资产利益被侵害。目前,公开招租出租的非居住房租金与市场租金已基本接轨。
  下一阶段,对于直管公房非居住房,我们主要的工作目标是:取得区政府的配合支持,共同推动和促进使用直管公房非居住房的街道社区、学校和政府机关与我们全面签订租赁协议,明确产权人和使用人的权利、责任和义务,切实维护当事人的合法权益;共同推进转租直管公房非居住房的街道社区、区属国资,纳入直管公房公开招租平台,规范非居住房的租赁行为。
  四、直管公房产权转让方面
  房改是产权转让的途径之一。自房改政策实施以来,城区直管公房绝大多数房屋的产权(300万平方米左右)都已通过房改形式转让给了原承租人。但大规模的房改都集中在上个世纪,本世纪发生的房改售房相对较为零星。为推进房改售房工作,市政府多次出台政策,不断扩大房改售房范围,鼓励居住在成套砖混结构房屋和独立非成套砖木结构房屋,且有经济条件(或有经济条件后)和符合房改条件的直管公房承租人参加房改。经过多年的持续房改,现状能房改的和可房改的直管公房大都已完成房改,剩下的直管公房已难以大量实施房改,其主要原因有:一是部位不可分割。目前保有的直管公房居住房绝大多数都是砖木结构,正因为其结构的特殊性和居住部位的复杂性,公用部位不具可分割性,导致这些居住房无法房改出售给承租人。二是有历史文化保护价值房屋居多。直管公房中属文保建筑、控保建筑等有历史文化保护价值的房屋,根据房改政策规定,是不允许房改出售的。三是涉及落实私房政策问题。大量由政府在对私改造中没收、接管过来的直管公房,有历史遗留的产权争议,涉及落实私房政策问题。四是有的属宗教包经租房产。目前,直管公房中有宗教包经租房产4万多平方米,这属于代管房产,宗教政策不允许房改出售。
  实施古民居保护是直管公房产权转让的途径之二。根据市政府出台的《苏州市市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》(苏府〔2004〕138号),按照“不求所有,但求所在”的原则,从2004年起,我市积极利用社会力量,搬迁承租居民,对历史建筑进行恢复性修缮,再将产权转让到出资的社会力量名下。先后修复保护了王洗马巷7号万宅、马大箓巷26号顾宅、建新巷29号吴宅、南显子巷5号韩宅等历史建筑,取得了显著的保护成效。其中王洗马巷7号已于2013年升格为市级文物保护单位。十多年来,市住建局利用社会力量修复并转让产权的历史建筑总建筑面积达2万多平方米。近几年,由市文旅集团、城投公司实施的一些古建老宅保护项目,也转让了一部分直管公房的产权。
  增加非居住房资产数量,是优化直管公房资产质量、提高直管公房租赁效益的根本途径。直管公房居住房实行的是政府定价的福利性低租金,而非居住房实行的市场化的协议租金,在居住房租金收不抵支的情况下,用非居住房租金收入贴补居住房管理和修缮费用的支出,是有效实施直管公房管理、确保承租居民住用安全的一个重要举措。2010年以来,在直管公房总面积减少13%(约30万平方米)情况的下,租金总收入由4000多万元提高到了1亿元左右,实现了租金收入大幅增长,仅占直管公房总面积14.5%的非居住房的租金收入贡献了近50%。近几年,我们还在优化资产质量上下大功夫,通过争取以商业产权房安置形式落实直管公房的征收补偿、对零星拔稀空置房屋实施整合改造等方式,不断增加非居住房资产面积,促进了租金收益的显著提高。
  在直管公房的产权方面,今后将继续推进以下几项工作:一是继续做好优惠售房工作,对于承租人承租符合房改政策房屋的,且承租人具备房改条件的,要鼓励和引导其参加优惠售房;二是继续鼓励社会力量参与历史建筑的保护利用,不管是单位、还是个人,不管是国有、还是民营,只要有经济能力和保护实力的,欢迎其积极参与历史建筑的保护利用,并给予其大力配合支持;三是继续推进资产质量优化,重点是做好拆迁补偿的谈判协调工作,尽力争取以商业房安置形式落实补偿。
  五、提高直管公房修缮标准方面
  古城区内的直管公房居住房确实普遍存在着房屋老旧、环境脏乱、基础设施较差等情况。公房管理部门对这些情况历来高度重视,近年来在力所能及的范围内采取了一系列措施予以改善。在直管公房修缮中,对于条件允许的房屋,想方设法给予内隔改厕,5年中已为2千多户租户做了内隔改厕;对于不影响古城风貌保护和历史建筑保护的,尽量将木门窗更换为塑钢或铝合金门窗,改善房屋的保温性能;重新制订了房屋修缮质量标准,提高电气线路配置和墙体砌筑要求,规定承重墙体一律采用实心墙,条件许可的可局部或整体改造为砖混结构;对电器线路实施专项改造,增大线径、增配插座,满足居民的日益增多的电器使用要求。
  由于公房形成的历史原因和其特性,公房修缮必须坚持“原样原修”原则,恪守建筑外观形态应保持原样、房屋建筑面积应保持原样、租户使用部位应维持原状三条底线。改善承租人的居住条件,除了我们在修缮中已做的一些工作外,还需要从更高层面综合实施改造。2017年,我局对直管公房的传统民居保护和居住条件改善开展了策略研究,提出了“以苏州传统民居院落为单位,小规模、渐进式、微循环、协商式,准确评估,成套改造,就地改善与异地改善相结合”的方式,以“传统民居类直管公房为主的传统民居院落,兼顾私有产权的传统民居”为主要对象,采取“依据《苏州历史文化名城保护规划》、历史文化街区保护规划确定的传统民居保护利用引导措施,结合苏州现有征收、旧城改造相关政策,制定传统民居改善政策,积极促进居民就地改善居住条件,提高房屋成套率”的对策措施,为政府决策提供了参考依据。
  在加强公房修缮的同时,要进一步加大对历史建筑的修缮保护力度。一是要加强直管公房的安全排查和整治,对检查发现的结构损坏、墙体开裂、屋面渗漏、管线老旧等影响房屋安全和住户使用问题的房屋,及时实施解危修缮工程,在不违反历史文化名城风貌保护的前提下,尽可能提高修缮标准、使用新材料和新工艺,确保居民居住安全、居住条件得到提升。二是推进历史建筑的保护利用,对于有条件搬迁居民、居民也有意愿搬迁的历史建筑,根据《直管公房的传统民居保护和居住条件改善策略研究》提出的技术路线,搬迁居民后积极实施抢修保护,2018年计划再次启动“丰备义仓”保护整治项目。三是对直管公房修缮中涉及的历史建筑,按照历史建筑修复的相关规定,严格履行设计方案报批手续,确保历史建筑的原有风貌得到切实保护和传承。
  六、纳入共有产权保障性住房管理方面
  直管公房是福利性住房,不具有保障功能;享受保障性住房的居民必须退出直管公房,这是住房保障政策的一个基本原则。由于苏州直管公房以砖木结构为主的特殊性,易受江南多雨气候条件条件影响,易腐朽、易蛀蚀,存在着使用周期短、修缮频繁的特点,如果推广共有产权,就会面临大量的有不同权属部位房屋的修缮纠纷和矛盾。当前,直管公房修缮中遇到的最大难题之一,就是一旦需要修缮的直管公房有毗连部位的私房,一般都难以取得私房业主的配合,造成直管公房得不到及时修缮,给公房住户带来极大的安全风险。为了实施修缮,甚至有时需要以维护公共安全为诉求进行诉讼,有时需要街道、公安等部门反复配合做工作,才能进行修缮施工。如果将直管公房纳入共有产权进行管理,不仅管理难度大大增加,财政支出大幅增加,房屋得不到及时修缮更易发生安全事故。因此,共有产权的做法对于苏州以砖木结构为主的直管公房不具借鉴意义。我们将在切实保障承租人住用安全的同时,积极通过修缮改造,不断改善居民的居住条件。
  今后,我们将继续加强直管公房安全隐患的排查和整治,对于一些涉及公私部位结合、私房住户不愿配合修缮的存量危房,积极联合街道(社区)、城管等相关部门共同做好说服动员工作,确保房屋危险得到及时解除,住户的住用安全得到切实保障。
                                                                          苏州市住房和城乡建设局
                                                                               2018年5月28日